Капитальный и текущий ремонт зданий и сооружений. Показать Текущий или капитальный ремонт? Подписаться. УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

Понятия текущий ремонт и капитальный ремонт вошли в повседневную жизнь собственников жилых помещений. От них зависит внешний вид зданий и сооружений, осведомлённость людей о влиянии каждого собственника на процессы, происходящие в сфере ЖКХ, необходимо чётко отличать эти понятия, знать их назначение и роль, предусмотренную законодателем.

Ряд законодательных актов, принятых в РФ, помогает раскрыть термин «текущий ремонт». К ним относят Поставление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Градостроительный кодекс РФ.

Определение «текущий ремонт» характеризует систематические работы, связанные с исправлением мелких дефектов и неисправностей.

Цель - поддержание инженерных конструкций здания в работоспособном состоянии. Мероприятия включают в себя перечни работ по замене или ремонту имеющегося оборудования, его укреплению с целью предотвращения дальнейшего разрушения. Пример - укрепление крышной конструкции путём добавления стропил.

Текущий ремонт имеет такие признаки, как:

плановость. План составляется на несколько лет вперёд после осмотра всей территории, инвентаризации основных элементов конструкции;
систематичность. Только постоянное поддержание здания и его инженерных конструкций в работоспособном состоянии увеличивает срок его эксплуатации.

Профилактические мероприятия проводятся Управляющий кампанией или подрядной организацией.

Данный вид работ может быть не только профилактическим, но и срочным, непредвиденным. Его цель - срочное устранение вновь выявленного дефекта с целью восстановления. Неполадки обнаруживают жильцы дома лично или выявляют при проведении текущих ремонтных работ.

Капитальный ремонт имеет более масштабные задачи по сравнению с текущим.

Подразумевает восстановление или полную замену:

Элементов конструкции здания.
Инженерных систем.
Коммуникаций.

Цель - устранение износа здания, отражающегося на функционировании систем.

Капитальные работы проявляются в полной перепланировке здания, установке новых инженерных сетей, более прочных и надёжных, модернизации имеющегося оборудования, но не при строительстве новых пристроек.

По видам подразделяется на:

комплексный капитальный ремонт;
выборочный капитальный ремонт.

В первом случае происходит единовременное восстановление изношенных элементов здания. Проводится для зданий, конструктивные элементы которых (за исключением фундамента, стен и опорных столбов) пришли в непригодное состояние. Выборочный подходит в ситуациях, когда здание в удовлетворительном состоянии, но необходимо выполнить глубокую реконструкцию по одному-двум видам работ, например, замену кровли или ремонт фасада.

Целью капремонта становится не частичное поддержание дома в нормальном состоянии, а восстановление характеристик, максимально близких к новому зданию.

Примерами работ являются:

полное обновление внешнего облика дома;
замена внутридомовых инженерных систем, например, отопительных труб, канализационных, электросетей.

Особенностью работ является проведение их в комплексе, одновременное обновление всех систем одного здания.

Не подлежащими капитальному исправлению считаются стены и фундамент, как несущие опорные конструкции. Их износ приводит к признанию дома подлежащим сносу или полной реконструкции.

Близость понятий позволяет спутать между собой два вида работ.

Чем отличается капитальный ремонт от текущего, легко понять при сравнении критериев:

Критерий
Затратность	Стоит меньше	Требует больших средств
Периодичность	Ежегодно по мере надобности	В среднем раз в 15-25 лет
Кем проводится	Управляющей компанией, ТСЖ или гражданами, управляющими домом самостоятельно	Управляющей компанией, ТСЖ или гражданами, управляющими домом самостоятельно или по договору - подрядной организацией
По видам работ: Фундамент	Ремонт и укрепление частями	Полная починка по периметру
Кровля	Укрепление стропил, устранение дефектов покрытия, если кровля начала протекать, ремонт водостоков	Восстановление функциональных способностей с помощью замены покрытия, стропил, герметизации, утепления
Фасад здания	Исправление архитектурных элементов, ремонт стыков (при деформации), гидроизоляция, окраска	Полная отделка фасада, возможно с заменой материала
Лифт	Устранение текущих неисправностей	Полный ремонт или замена шахты лифта и оборудования
Двери и окна	Замена отдельных компонентов по мере необходимости	Замена
Инженерные системы	Частичная замена или укрепление имеющихся недостатков	Восстановительные работы

Текущий ремонт сопровождается такими действиями, как починить, заменить, укрепить, ремонтировать, изменить внешний вид. Радикальных изменений не вносят, устраняют проявление конкретной появившейся проблемы.

Капитальный ремонт - более основательный, глубокий. Затрагивает сразу несколько взаимосвязанных элементов дома.

Чтобы понять, чем отличается текущий ремонт лифта от капитального, надо понимать, что лифт относится к общедомовому имуществу. Это определено в законодательстве, закон 185-ФЗ от 21.07.2007. Его используют собственники жилых квартир, проживающие в них по договорам найма, владельцы нежилых помещений. При наличии документа - акта, свидетельствующем о том, что шахта лифта, подъёмник или электрический двигатель нельзя отремонтировать в текущем порядке - проводятся капитальные работы. Чаще всего капремонт необходим через 5-15 лет эксплуатации. Грузовой и пассажирский лифт эксплуатируются по-разному по интенсивности и грузоподъёмности. Срок починки зависит и от качества выполнения текущего плановых ремонтных работ с лифтовым оборудованием, особенно если речь идёт об электродвигателе.

Текущий и капитальный ремонт на придомовой территории имеют следующую цель - придание эстетичного вида внешнему виду. Но различаются по дополнительным критериям.

Текущие работы будут состоять из:

частичного восстановления тротуара и газона;
благоустройства проездов для транспорта, внутридомовых дорог для автомобилей;
окраски детских площадок;
починки скважин для воды.

При этом капитальные работы будут состоять из полного восстановления дороги, реставрации детских площадок, починке ограждений.

Финансирование проведения всех видов работ - дело непростое. Зависит от вида проведённых работ, типа конструкции. Частное домовладение ремонтируется только за счёт его собственника. В многоквартирном доме речь идёт об общем имуществе собственников.

Статья 44 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) определила, что на общем собрании собственников жилого многоквартирного дома принимается решение о проведении ремонта, решаются вопросы с финансированием. Существенные отличия, характерные для материального обеспечения капитального или текущего исправления общего имущества в многоэтажном доме, следует знать.

Затраты на текущие работы невелики. Они производятся за счёт денежных средств, перечисляемых ежемесячно каждым собственником жилого помещения в доме, по графе содержание жилого помещения. Деньги аккумулируются на специальном счёте управляющей компании, и имеют целевое назначение - текущие ремонтные работы. Счёт пополняют доходы, полученные от сдачи части помещений в доме в аренду, например, магазины на первых этажах.

80% денег из фонда тратится на плановые работы, остальные - сохраняются на случай непредвиденных работ.

Капитальный ремонт по п. 2 ст. 158 ЖК РФ оплачивается исходя из принятого на собрании собственников дома решения. На собрании присутствуют представители управляющей компании, которые изложат полный план проведения работ. Ставка по капитальному ремонту определяется на уровне власти субъекта.

Фонд пополняется путём ежемесячных отчислений по графе проведение капитального ремонта. Скопившаяся денежная масса становится основой для формирования сметы на ремонт. Субсидии со стороны государства играют не менее важную роль, хотя предоставляются не всегда. Большую роль играет место формирования фонда. Если это Управляющая организация, то ремонт проводится только за счёт собственников дома, по счетам обязана рассчитываться УК. При наличии материально-технической базы она может провести работы самостоятельно. Передача средств региональному оператору меняет порядок. Региональный оператор заключает договор с подрядной организацией на проведение работ.

При бухучёте денежных средств в Управляющей компании они подразделяются по источникам финансирования. Различается ведение бухгалтерии при переводе денег из бюджетной организации или собственников/нанимателей помещений в многоквартирном доме. Различен и налоговый учёт поступивших средств. Все бухгалтерские операции могут быть проверены с целью открытого обсуждения итогов или хода проведения ремонтных работ.

Текущий ремонт проводится часто, обычно раз в полгода. Само название говорит о том, что он является периодичным, даже почти постоянным. В подъезде он обязан проводиться раз в три-пять лет. Внеплановые работы имеют срочный характер.

Работы производятся:

при протечке кровли - в течение 1 суток;
ремонт канализационных систем - 5 суток;
повреждение стены - 1 сутки;
восстановление оконных и дверных блоков зависит от времени года - до трёх дней;
электроснабжение восстанавливается не позднее 7 дней - при крупной аварии;
проблемы с газопроводом, водоснабжением, электрооборудованием решает ресурсоподающая организация в течение суток;
ремонт оборудования лифта - 1 сутки.

Наличие в жилом доме собственников с задолженностью по оплате денег в фонд проведения текущего ремонта не станет причиной для отказа в проведении запланированных видов работ.

Периодичность выполнения работ по капитальному ремонту устанавливается в соответствии с ведомственными строительными нормами 58-88 (р) Госкомархитектуры «Положение об организации и реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», введёнными 01.07.1989.

Учитывается факт того, что каждое здание представляет собой набор конструктивных элементов, каждый элемент имеет свой период эксплуатации.

Например, различают сроки эксплуатации:

фундамента или несущих стен - до 150 лет;
кровли - от 15 до 80 лет;
полы - от 20-80 лет.

Ещё меньший срок службы у внешних фасадов, внутренней отделки помещения. Неблагоприятная климатическая среда - зона повышенной влажности или постоянного холода - оказывают негативную роль на здание, снижают время эксплуатации. Это учитывается при составлении плана проведения капитальных работ по ремонту.

Капитальный и текущий ремонт имеют существенные отличия между собой. Однако их проведение решает одну важную задачу - поддержание работоспособного состояния здания с целью продления периода его эксплуатации.

В законодательстве отведено место для описания каждого из видов ремонтных работ, которые только могут производиться в отношении общих помещений собственников жилья, а значит, существуют отличия ремонта от капитального ремонта.

С этими законодательными актами должны быть знакомы не только работники управляющей организации, с целью правильной организации деятельности по содержанию общедомового имущества, но и собственники квартир .

Дело в том, что иногда не порядочный сотрудники управляющих организаций выдают одни виды деятельности за другие, тем самым пытаясь нажиться на незнании собственников на разнице в ценах и объеме действий. Также работы по поддержанию дома в ухоженном состоянии могут проводиться со значительным опозданием или же вовсе – пропускаться.

Обратимся к законодательству. Градостроительный кодекс нашей страны в статье в статье 1 в пункте 14.2 рассказывает о том, что представляет собой .

Какой ремонт относится к капитальному ремонту? Проведение таких действий предполагает собой либо замену, либо восстановление (а в некоторых случаях и одновременное) вмешательство в конструкции дома и инженерно-технического общего обеспечения многоквартирной постройки.

Таким образом, можно сделать вывод, что работы, проводимые в рамках капремонта – носят глобальный характер, вмешиваются во внутреннюю структуру дома. Это главное отличие капитального от текущего ремонта.

Понятие текущего ремонта существенно отличается от вышеуказанного. Что такое средний текущий ремонт? Ознакомиться с данным понятием можно в рамках Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда в статье 3, пункте 5.

Так же есть постановление 279 о капитальном и текущем ремонте, скачать которое можно ниже. В нем также можно узнать что относится к текущему ремонту, а что к капитальному.

Понятие капитального ремонта и текущего ремонта: капремонт – это ремонт с целью предотвращения износа дома и проведением глобальных работ. Проведение текущих – это плановые действия, которые выполняются с целью поддержания нормального состояния и работоспособности дома.

Казалось бы, незнающему человеку очень легко запутаться в том, какие действия над домом производятся на данный момент. Кроме того, далеко не каждый собственник знает, с какой периодичностью должен производиться тот или иной ремонт.

Попробуем разобраться в отличиях, чтобы понимать капитальный ремонт и текущий ремонт в чем разница? Ремонт кровли это капитальный или текущий ремонт? Подробно о техническом регламенте и нормах СНиП для починки крыши, а также капитальном и текущем ремонте кровли читайте .

Отличие текущего ремонта от капитального ремонта

Чем отличаются текущий ремонт от капитального ремонта?

Основная разница между текущим и капитальным ремонтом проявляется в том, что текущий ремонт требует намного меньше затрат, чем капитальный.

Да и берутся денежные средства на проведение двух этих видов действий из разных источников.

Что касается капремонта, то он выполняется при помощи денежных средств, которые собраны посредством систематических отчислений жильцов в фонд капитального ремонта.

Средства формируют соответствующую массу, которую необходимо израсходовать на проведение работ. Также иногда в фонд капремонта конкретного дома приходят дотации от государства.

Если же не проводится капремонт – жильцы могут скооперироваться и обратиться в судебную инстанцию.

Сроки выполнения

Еще одно отличие капитального ремонта от текущего ремонта — это сроки их проведения. Текущий ремонт выполняется раз в полгода – год, в зависимости от того, что оговорено в договоре между собственниками помещений в многоквартирном доме. Жильцы могут просить на общем собрании как досрочного, так и более позднего проведения этих действий.

Что касается капремонта, то он должен проводиться в соответствии с Градостроительным кодексом раз в три года (), в крайнем случае – пять лет.

Графики проведения

Работы по текущему ремонту не обговариваются с жильцами до момента их проведения. Жильцы могут внести свои поправки и предложения на одном из собраний и уведомить об этом управляющую организацию.

График проведения работ по капремонту должен быть непременно обговорен с жильцами. Так как подобные манипуляции могут привнести некоторые неудобства проживающим, необходимо предупредить их обо всем заблаговременно.

Графики вмешательства в систему работы различных коммуникаций должны быть объявлены гражданам с целью дать им возможность заблаговременно подготовиться ко всем неудобствам.

Почему возникает путаница?

Иногда граждане путают, какие конкретно работы проводятся в их доме и не понимают, что такое капитальный ремонт что такое текущий.

Возникает это из за того, что управляющая организация недостаточно информирует проживающих людей в доме о том, что конкретно происходит с помещениями общего доступа.

К примеру, когда происходит починка инженерного оборудования, ее легко можно спутать с заменой. Дело в том, что управляющая организация не всегда оповещает граждан о том, какие конкретно манипуляции проводятся и легко спутать одно с другим.

Кроме того, мало какие жильцы контролируют процесс осуществления в их доме . Как отличить капитальный ремонт от текущего?

Частый и распространенный случай – это работы по облагораживанию территории. Данная деятельность может проводиться как в рамках капремонта, так и в рамках текущего. Граждан легко ввести в заблуждение и заставить думать о том, что для них проводится работы более глобальные, нежели чем проведенный в рамках текущих действий.

И и – это обязательные процедуры, которые должны проводиться в срок. Они позволяют дому оставаться в рабочем состоянии и еще долгое время не быть в аварийном состоянии.

Если вы хотите, чтобы ваша управляющая компания выполняла все действия в соответствии с законом и производила необходимые манипуляции с домом в срок, вы сами должны быть в курсе действующего законодательства и его постоянной изменчивости, понимать, что есть различие между капитальным и текущим ремонтом.

Знайте свои права и тогда никто не сможет их нарушить.

При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ , ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ , ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ , п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170 , в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй - из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ , ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ :

ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
ремонт подвальных помещений;
ремонт фасада;
установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
ремонт фундамента многоквартирного дома.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов» , изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017 .

Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера - текущего или капитального - необходимы для устранения нарушений.

Большая часть зданий жилого фонда была построена много лет назад и с течением времени стала нуждаться в восстановлении исправности объектов. В зависимости от степени ветшания встает вопрос о ремонте. Капитальный ремонт – это мероприятия, направленные на восстановление технического состояния, при которых объект признается пригодным к эксплуатации.

В настоящее время наблюдается сильный износ фонда недвижимости, что приводит к потребности в действиях по улучшению жилья.

Гражданский Кодекс определяет понятие капитального ремонта как работ, связанных с восстановлением конструкции, ее элементов, замену инженерных сетей, некоторых несущих элементов.

Задачи капитального ремонта:

привести объект в пригодное к эксплуатации состояние;
устранить проблемы с изношенными частями здания;
провести восстановительные мероприятия с заменой устаревших частей аналогичными или более современными элементами.

В зависимости от технических особенностей предпринимаются действия по модернизации объекта с целью обеспечить собственникам более рациональное и эффективное использование.

В отличие от текущего ремонта, называемого также косметическим, капремонт по объемам выполняемых работ и затрат значительно выше. При косметическом ремонте не происходит существенного улучшения состояния здания, вносятся лишь небольшие корректировки, способствующие улучшению качества эксплуатации жилья.

Капитальный ремонт оправдан, когда какой-либо объект перестает отвечать сантехническим нормам, установленным на уровне российского законодательства. Если устранить неисправности мелким ремонтом невозможно, проводят целый спектр работ с привлечением значительных денежных затрат.

Таким образом, целью капитального ремонта служит улучшение качества здания с заменой важных узлов, элементов конструкций.

В процессе выполнения капремонта осуществляются следующие действия:

замена ветхих элементов стен, перегородок;
монтаж новых дверей;
выравнивание, корректировка конструкции перегородок;
устранение неисправностей в действующем сантехническом оборудовании, замена более современными устройствами;
работы по утеплению и гидроизоляции;
благоустройство участка земли около МКД.

Данные действия всегда связаны с существенными изменениями конструкции, улучшению ее качественных характеристик.

Капитальный ремонт включает в себя следующие направления, различные по объему и охвату работ:

Комплекс ремонтных работ по восстановлению поврежденных частей дома, в результате которого состояние объекта должно прийти в соответствие с нормами эксплуатации и строительства.
Выборочные мероприятия по замене отдельных элементов конструкции здания и участков коммуникаций. Работы в данном направлении выполняются тогда, когда комплексный ремонт невозможен или значительно осложнен – отдельные части здания угрожают безопасности остальной конструкции, выполнение комплексного ремонта экономически нецелесообразно либо приведет к невозможности эксплуатации дома на период работ.

Аварийные здания подлежат капремонту, только если существует реальная угроза жизни жильцов, ожидающих сноса дома.

Определение потребности в капремонте здания

Требуется ли по закону капремонт тому или иному зданию, можно узнать из нормативов, установленных на уровне федерального законодательства.

Работы производят при достижении объектом определенного уровня износа:

30-70% для объектов из камня;
65% для деревянных домов.

Спустя 30 лет после сдачи объекта в эксплуатации проводят полный капитальный ремонт, выборочно ремонтные работы выполняют каждые 20 лет. При определении продолжительности службы многоквартирного дома без капремонта, исходят из тех материалов, которые были использованы при возведении.

В зависимости от того, какой элемент здания ремонтируется, устанавливают следующие сроки:

фундамент, лестницы, балконы и стены – через 30-80 лет после начала эксплуатации;
двери, окна, кровля – каждые 10-30 лет.
внутренняя отделка – по мере износа, каждые 3-30 лет.

Способ определения

Потребность в капремонте предварительно определяется на основании техпаспорта всего объекта.

Выявлением потребности в капремонте занимается специальная комиссия, уполномоченные специалисты техслужб, на основании результатов осмотра здания.

Как правило, внимание уделяют следующим параметрам:

Техническое и санитарное состояние подвала.
Состояние систем отопления, фундамента, инженерных коммуникаций.

Решение о капремонте должно приниматься на общем собрании собственников МКД. Оформив решение собрания, ТСЖ занимается организацией работ – наймом подрядчиков, специалистов и т.д.

Финансирование капремонта

Обязанность осуществления затрат на капитальный ремонт по закону возлагается на собственников помещений, квартир в МКД. За их счет финансируются работы по восстановлению и модернизации общедомового имущества. Бюджет на капремонт складывается из ежемесячных платежей жильцов, собранных в особом фонде.

Предусмотрены следующие варианты сбора средств:

Открывается отдельный счет в банке со сбором средств исключительно по конкретному дому и дальнейшим расходом на ремонт в нем.
Средства жильцов аккумулируются на коллективном счете региональной организации, уполномоченной организовывать работы по капремонту в конкретном субъекте Федерации. Платеж на ремонт устанавливается в регионах самостоятельно.

На видео о действии закона о капитальном ремонте

Капитальный ремонт многоквартирного дома – это восстановление изношенных конструкций и систем коммуникаций дома, чтобы дом соответствовал современным стандартам жилья. В капремонт входит немало видов работ, пока не все знают, какие именно. Но знать это нужно, потому что капремонт затронет буквально всех жильцов дома.

С 2015 года в коммунальных платежках россиян появилась новая строчка – капремонт. В дополнение к дорогим услугам ЖКХ, налогу с недвижимости и другим обязательным платежам прибавился еще один побор.

Ощутимая часть населения страны игнорирует этот платеж, другие платят. Но важно помнить, что обязательность таких взносов устанавливается Жилищным кодексом РФ , а многочисленные суды (в том числе рассмотрение в Конституционном суде) признали законность этих сборов.

Не все понимают, что это вообще за платеж. Людей путает система начисления – с площади квартиры. Кажется, что деньги собирают на полный восстановительный ремонт всего дома.

В действительности это не так. За своими квартирами должны следить владельцы, а деньги собирают на ремонт общего имущества всех владельцев. Другими словами, деньги собирают на ремонт фасада, крыши, подъездов, лифтов, инженерных коммуникаций и другого общего имущества.

При этом деньги собираются пропорционально площади квартир, так проще всего определить долю каждого владельца в общем имуществе. Поэтому тариф в 6, 10 или 15 рублей с квадратного метра идет не на ремонт этих метров в самой квартире, а на ремонт некоторой доли общего имущества.

Взносы на капремонт разные в разных регионах. Есть тарифы в 4-5 рублей (Санкт-Петербург), а есть 18 рублей (Москва). В любом случае за год денег на это уходит достаточно, а если собственник не платит с самого старта программы, то долги уже внушительные.

К сожалению для владельцев, уже есть судебная практика о взыскании долгов за капремонт, суди практически всегда встают на сторону регионального фонда.

В каждом регионе есть свой нормативный акт касательно региональной программы капительного ремонта общего имущества в многоквартирных домах (речь идет о домах, которые решили не создавать спецсчет). Найти его можно на сайте регионального фонда капремонта, в разделе «законодательство».

По программе устанавливается перечень домов, а также сроки проведения капитального ремонта в них. Сначала ремонтируют самые изношенные дома, для более «свежих» ожидание в очереди может растянуться на 15 и более лет.

Каждый год, или чаще, региональную программу актуализируют – включают новые дома, меняют очередность ремонта, минимальный тариф и т.д.

Что немаловажно, в региональной программе указывается перечень работ по капитальному ремонту. Об этом дальше.

Какие работы включены в программу

Так как капремонт общего имущества многоквартирного дома регулируется государством, есть определенный минимальный стандарт капремонта . Это набор работ, которые обязательны для всех регионов и непременно будут выполнены, когда подойдет очередь.

Перечень установлен законом и его не может изменить региональный оператор (только расширить). Сюда включаются такие пункты:

ремонт внутридомовых инженерных систем . Это системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
ремонт крыши , в том числе замена невентилируемой крыши на вентилируемую;
ремонт подвала (если он относится к общему имуществу);
ремонт фасада с утеплением;
ремонт или замена лифтов с оборудованием, ремонт лифтовых шахт (если лифты есть);
установка общедомовых счетчиков на теплоснабжение, горячую и холодную воду, электричество и газ);
ремонт фундамента .

Из этого перечня для конкретного дома может отсутствовать только ремонт лифта, если его нет. Для домов с лифтами обычно устанавливают более высокие взносы на капремонт.

Помимо указанных целей, законодательство дает право направить средства фонда капитального ремонта на такие цели:

разработка проектной документации (без проекта нельзя качественно провести капремонт);
оплата услуг по строительному контролю;
погашение кредитов и процентов по ним.

Очевидно, что если за капремонт платят не все, а программа ремонта утверждена, фонду приходится брать недостающее в кредит.

Помимо обязательного минимального набора услуг, в каждом регионе можно добавить еще и другие работы . Так как это зависит от решения регионов, такое есть лишь в «состоятельных» субъектах РФ.

Например, в Москве (при тарифе в 18,19 рублей за квадратный метр) фонд капремонта обещает провести такие работы:

ремонт пожарного водопровода , систем дымоудаления и противопожарного оборудования;
ремонт или замена мусоропроводов (ставят нержавеющие трубы и обеззараживающие устройства);
ремонт, замена и вынос из квартир труб внутреннего водостока ;
оценка соответствие лифтов требованиям безопасности по техническому регламенту.

На практике все обязательные работы выполняются (конечно, исключая вопрос о качестве). В частности, меняют трубы водопровода и канализации (кроме разводки по квартире), систему отопления (включая радиаторы), в подъезде приводят в порядок освещение, проводку, меняют окна и двери. Фасад ремонтируют и утепляют.

Стоимость капремонта дома различается в зависимости от города, типа дома, этажности и количества подъездов.

В 2015 году журналисты привели ориентировочный порядок расчета тарифа на капремонт в Москве (который сначала составлял 15 рублей за метр). Вышло, что отремонтировать дом серии П-44Т, на 17 этажей и 3 подъезда (общая площадь 11 433 квадратных метров) будет стоит 59,5 миллионов рублей.

Поделив эту сумму на количество квадратных метров, выйдет примерно 5 200 рублей с метра. Так как период времени между ремонтами установили в 30 лет, в месяц вышел тариф в 14,47 рублей с метра, который затем округлили до 15 рублей.

В дальнейшем из-за инфляции работы стали дороже, и при тех же условиях власти Москвы повысили тариф до 18 рублей.

В других регионах суммы будут другими, так как стоимость рабочей силы может быть как ниже, так и выше московской (например, на Севере). Но примерный порядок расчета суммы остается везде одинаковым.

Процесс капремонта дома

Капитальный ремонт многоквартирного дома – дело небыстрое, и каждый пункт в этом процессе важен. Изначально дом попадает в региональную программу капремонта, где для него определяется год проведения этого самого ремонта.

Вне зависимости от того, платят ли жильцы этого дома за капремонт, если дом включен в программу на конкретный год, ремонт произойдет.

Далее, не позже, чем за полгода до начала региональный фонд должен уведомить собственников квартир о том, что скоро будет проводиться ремонт. На собрании собственников утверждается перечень работ и смета ремонта, а также выбирается один представитель, который впоследствии будет участвовать в приемке работ.

Это очень важный момент, так чаще всего собственники квартир узнают о ремонте только когда он уже начинается.

Заказчиком капремонта может выступать региональный фонд, управляющая компания, ТСЖ или другое объединение собственников. Всю работу по составлению сметы ремонта, заключению договоров, контролю процесса и приемке осуществляет именно заказчик.

На момент ремонта собственников квартир никуда не отселяют , но они, конечно, столкнутся с неудобствами. Регулярно могут выключать электричество, воду, в квартире будут вести работы. Но собственник или его представитель обязательно должен присутствовать при проведении работ в квартире.

Рабочие должны вести себя с собственниками квартир корректно, а строительный мусор обязаны убирать каждый день после окончания работы.

После того, как все этапы ремонта будут окончены (а это часто не один месяц), проходит приемка . Ее осуществляет специальная комиссия, состоящая из представителей фонда капремонта (включая инженера технического надзора), компании-подрядчика ремонта, уполномоченный представитель собственника, управляющей компании, а также муниципальный депутат.

Если при капремонте работы касались систем газоснабжения или лифтов, в комиссию включают и представителей обслуживающих организаций.

При приемке учитываются все проблемы и замечания собственников к подрядчику. Если есть претензии из-за порчи имущества во время ремонта, на них обязан отвечать подрядчик.

Когда все недостатки устранены, работы принимаются. С этого момента начинает действовать пятилетний срок гарантии на капремонт. Если у жильцов возникнут проблемы из-за недочетов при ремонте, подрядчик обязан приступить к их решению в течение 2 дней.

Реальные отзывы о капремонте

По состоянию на прошлый год в программу капремонта по всей России было включено 737 тысяч многоквартирных домов. В 117 тысячах из них ремонт уже был проведен. Соответственно, сотни тысяч россиян стали очевидцами капитального ремонта.

Учесть все мнения будет невозможно, но в сети в принципе редко публикуются положительные отзывы. В соцсетях и на форумах можно найти преимущественно негативную реакцию на качество проведенных работ.

Среди плюсов отмечают такие моменты:

замена стояков водоснабжения и водоотведения, змеевиков, батарей и других сетей на новые;
попытки «облагородить» подъезд – новые входные двери, освещение, электропроводка, покраска; замена окон; замена радиаторов отопления;
все услуги бесплатны (имеется в виду, что кроме взносов за капремонт за минимальный набор работ платить не приходится).

Отрицательных отзывов в разы больше. Самые частые нарекания – непрофессионализм и некомпетентность рабочих . Причина этого – региональные фонды ограничены в средствах и заключают контракт с фирмой, предложившей наименьшую цену на работы.

Отсюда можно выделить такие жалобы:

замена труб : не касается разводки по квартире; новые трубы оказываются меньше в диаметре, а щели никто не заделывает; иногда могут случайно повредить плитку и другие элементы отделки;
отопление : не всем нравится, какие радиаторы выбирают для замены; часто работы проводятся некачественно и при первой же проверке все трубы начинают течь;
электрика : множество нареканий, часто приходится нанимать «нормальных» электриков для исправления ошибок;
фасады : дешевые материалы и некачественная работа; есть случаи, когда весь слой утеплителя срывало порывом ветра;
подъезды : неаккуратный ремонт, ошибки с разводкой электрики; неправильно установленные двери и неработающие домофоны (даже если ставят дорогой видеодомофон);
крыша : есть случаи, когда подрядчик снимал существующую кровлю и исчезал на несколько месяцев (в том числе зимой);
общий уровень работ : постоянные отключения электричества, воды и канализации; испорченный ремонт; некоторые работы могут вести месяцами.

Как результат, капремонт многие вспоминают как один сплошной негатив, а мелкие и не очень недостатки приходится устранять еще долгое время.

Кому жаловаться на рабочих и качество работ

Капремонт проводится фактически за деньги собственников квартир, которые те годами собирают через фонд. Поэтому владельцы имеют полное право требовать нормальное качество проводимых работ.

Первая инстанция, куда следует жаловаться на качество работ – это заказчик капремонта. В зависимости от формы сбора денег на ремонт, это может быть региональный Фонд , управляющая компания или ТСЖ. Соответственно, заказчик имеет право и обязанность контролировать качество работы подрядчика.

Заявление с требованием исправить имеющиеся дефекты можно подавать как лично, так и коллективно (так больше шансов, что заказчик отреагирует на жалобу). Заявление составляется в свободной форме, но к нему нужно приложить побольше доказательств выявленных дефектов.

Заказчик капремонта обязан ответить на такое заявление в течение 10 дней. Если ответ в назначенный срок не поступил, переходим к следующей инстанции.

Следующая инстанция – Государственная жилищная инспекция (создается в каждом регионе). Туда нужно будет также направить заявление, в котором указать: была жалоба в фонд капитального ремонта или УК, ответа не последовало, или ответ был без решения проблемы.

К заявлению прикладываются доказательства дефекта капремонта, копии отправленных ранее заявлений и копии ответа на них. Госжилинспекция должна будет отреагировать в течение 30 дней.

Если жилищная инспекция тоже не смогла решить проблему или вообще проигнорировала ее, идем дальше – в Роспотребнадзор . Аналогично пишут заявление, в котором указывают, какие жалобы и кому были отправлены и что проблема не была решена. В Роспотребнадзор следует обращаться и при выявлении дефектов в 5-летний гарантийный срок (если подрядчик не хочет их устранять добровольно).

В случае, когда и Роспотребнадзор не решил проблему, остается обращаться в прокуратуру с заявлением. Прокурор проведет проверку информации из заявления, и при необходимости примет меры: направит подрядчику предписание устранить нарушения или инициирует привлечение его к ответственности.

После прокуратуры остается обжалование решения в Генеральной прокуратуре, а также обращение в суд. Однако если в сложившейся ситуации действительно вина исполнителя капремонта, проблема обычно решается начальными инстанциями и до суда дело не доходит.

Категории

Выбор редакции