trang chủ > Ý tưởng > Cách trả lại khoản thanh toán trước nếu bạn hủy mua hàng. Hoàn trả tiền tạm ứng khi hủy mua hàng: luật đặt cọc Tiền tạm ứng được trả lại như thế nào


Cách trả lại khoản thanh toán trước nếu bạn hủy mua hàng. Hoàn trả tiền tạm ứng khi hủy mua hàng: luật đặt cọc Tiền tạm ứng được trả lại như thế nào




Việc hoàn lại tiền tạm ứng tiền mua căn hộ không phải là chuyện hiếm nhưng nhiều người gặp khó khăn trong việc trả lại tiền. Chúng ta hãy xem những gì cần phải làm để có thể tự do và không gặp vấn đề gì khi trả lại số tiền tạm ứng nếu giao dịch thất bại.

Theo thống kê, 20% người bán căn hộ ký hợp đồng với người mua có điều khoản trả trước. Hơn nữa, nếu việc mua bán căn hộ không thành do lỗi của bên mua thì bên bán không chỉ phải hoàn trả số tiền tạm ứng mà còn cả tiền lãi do sử dụng tiền trái pháp luật.

Xung đột với việc hoàn lại số tiền nhận trước phát sinh hoàn toàn vì một lý do. Các bên không nắm rõ những quy định cơ bản về khoản tạm ứng, bản chất của khoản tiền tạm ứng và mặt pháp lý của vấn đề.

Trong hầu hết các trường hợp, người bán căn hộ và người mua ký kết thỏa thuận sơ bộ hoặc thỏa thuận thanh toán trước cho việc mua căn hộ. Đồng thời, người bán mong đợi (hay đúng hơn là đối với anh ta) rằng nếu người mua từ chối mua căn hộ, anh ta sẽ có thể chiếm đoạt số tiền đã trả dưới hình thức trả trước để đền bù cho việc không thực hiện được giao dịch. giao dịch.

Đồng thời, trong hợp đồng tạm ứng, các bên nêu rõ nếu giao dịch mua bán căn hộ không thành công do lỗi của bên mua thì số tiền tạm ứng trước sẽ trở thành tài sản của bên bán.

Tuy nhiên, các bên không tính đến việc thỏa thuận ứng trước mà không ký kết hợp đồng mua bán (thỏa thuận chính) không phải là cơ sở phát sinh nghĩa vụ tiền tệ. Nói cách khác, thỏa thuận tạm ứng tiền chỉ là một loại phụ lục của hợp đồng mua bán căn hộ.

Những gì một khoản tạm ứng có thể và không thể làm được

Sai lầm cơ bản của người bán căn hộ là họ nhầm lẫn giữa tiền đặt cọc với tiền trả trước. Tuy nhiên khoản tạm ứng trong mọi trường hợp không có đặc tính chính là tiền đặt cọc - để đảm bảo giao dịch .

Khoản tạm ứng chỉ đơn giản là số tiền được trả trước khi thực hiện hợp đồng mua bán đối với khoản thanh toán gốc. Tất cả! Như đã chỉ ra, khoản tạm ứng, không giống như tiền gửi, không đóng vai trò bảo đảm cho giao dịch. Vì vậy, bất kể nghĩa vụ đã được thực hiện hay thỏa thuận sơ bộ chỉ đơn giản là chấm dứt thì bên nhận tạm ứng có nghĩa vụ trả lại.

Việc người bán từ chối trả lại số tiền tạm ứng là vi phạm pháp luật và người mua đã trả tiền có quyền ra tòa để đòi lại cả số tiền tạm ứng và lãi sử dụng. Điều này được quy định rõ ràng tại Điều 395 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Cộng thêm tiền lãi! Số tiền lãi được xác định theo tỷ lệ chiết khấu hiện hành của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga vào ngày nghĩa vụ tiền tệ được thực hiện.

Bạn cũng cần biết rằng nếu người mua đã trả trước tiền mua căn hộ như một khoản trả trước thì anh ta có thể dễ dàng không ký kết thỏa thuận sơ bộ với người bán căn hộ. Chỉ cần viết một biên nhận trong đó ghi rằng một số tiền cụ thể đã được chuyển dưới hình thức tạm ứng để mua căn hộ và mô tả địa chỉ, thông số của căn hộ cũng như thời hạn giao dịch là đủ.

Khi đã có biên lai như vậy, nếu giao dịch không thành công thì việc thu tiền tạm ứng qua tòa án sẽ không khó khăn.

Khi ra tòa, người bán nhất quyết công nhận khoản tạm ứng là khoản đặt cọc tiền nghiêm túc. Trong Bộ luật Dân sự tại Điều. 380, tiền đặt cọc được ghi nhận là số tiền do một trong các bên tham gia thỏa thuận đưa ra để chống lại các khoản thanh toán đến hạn từ bên đó cho bên kia làm bằng chứng cho việc ký kết thỏa thuận. Số tiền này là đảm bảo thực hiện hợp đồng .

Điều 381 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định rằng nếu bên đặt cọc phải chịu trách nhiệm về việc vi phạm hợp đồng thì khoản đặt cọc vẫn thuộc về bên kia. Đồng thời, việc đưa vào thỏa thuận trước bất kỳ điều kiện nào về trách nhiệm của các bên, tương tự như thỏa thuận đặt cọc, là trái với quy định tại Điều 421 và 422 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Những quy định như vậy được coi là không hợp lệ.

Nghĩa là, nếu người mua đã chuyển khoản tạm ứng, tức là số tiền tạm ứng mà từ chối mua căn hộ trong thời hạn quy định thì bên bán không có quyền không trả lại số tiền tạm ứng đã nhận.

Do các bên không có hợp đồng mua bán căn hộ được bán nên các nghĩa vụ quy định trong hợp đồng đã ký kết giữa các bên đều chấm dứt. Số tiền đã trả theo thỏa thuận tạm ứng phải được trả lại đầy đủ cho nguyên đơn trên cơ sở Nghệ thuật. 1102 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Trong trường hợp này, việc hợp đồng mua bán không được ký kết là lỗi của ai.


Tòa án đòi lại tiền tạm ứng không phải là hiếm trong thực tiễn tư pháp. Lập luận của người bán rằng hợp đồng quy định khoản tiền tạm ứng vẫn thuộc về người bán nếu người mua từ chối giao dịch không được tòa án xem xét nghiêm túc.

Vì vậy, khi người bán tuyên bố coi hợp đồng tạm ứng đã ký kết là hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán sơ bộ thì tòa án không xét đến.

Không chỉ vậy, trong thực tiễn tư pháp còn có trường hợp thu tiền tạm ứng ngay cả khi không có biên lai nhận tiền.


Hãy cẩn thận.

Việc trả trước hoặc trả trước theo hợp đồng thường trở thành chủ đề yêu cầu của nhà cung cấp, nhà thầu hoặc người biểu diễn. Trong một số trường hợp, số tiền này phải được trả lại, trong những trường hợp khác thì không. Dưới đây chúng tôi đã tổng hợp các tình huống chọn lọc từ thực tiễn tư pháp để giải thích khi nào khoản tạm ứng có thể được hoàn lại và khi nào thì không. Ở đây, điều quan trọng là phải hiểu khi nào khoản tạm ứng hoàn toàn không phải là khoản tạm ứng mà là khoản đặt cọc hoặc khoản thanh toán bảo đảm chẳng hạn. Vì vậy, trước những câu chuyện từ thực tiễn đều có lời giải thích cần thiết về việc chúng khác nhau như thế nào.

Sự khác biệt giữa tiền tạm ứng và tiền đặt cọc và tiền đặt cọc

Trước khi chúng ta nói về trường hợp nào khoản tạm ứng phải được trả lại và trường hợp nào không, cần phải phân biệt nó với những thứ rất giống nhau như tiền đặt cọc và tiền đặt cọc. Thực tế là các quy tắc trả lại chúng là khác nhau.

Chi phí trả trước

Tạm ứng là khoản trả trước một phần theo hợp đồng. Vì vậy, nếu nghĩa vụ trả trước không được thực hiện thì phải hoàn trả số tiền tạm ứng (Điều 1102 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Ví dụ: nếu khoản tạm ứng là khoản tạm ứng cho việc giao hàng trong tương lai thì trong trường hợp không giao hàng, nhà cung cấp có nghĩa vụ trả lại tiền cho người mua (khoản 3 Điều 487 Bộ luật Dân sự Nga). Liên đoàn).

Tiền gửi

Tiền đặt cọc vừa là tiền tạm ứng, vừa là vật bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng. Vì vậy, nếu bên đặt cọc chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hợp đồng thì việc đó vẫn thuộc về bên kia. Nếu bên nhận đặt cọc có lỗi về việc không thực hiện đúng hợp đồng thì có nghĩa vụ trả cho bên kia số tiền đặt cọc gấp đôi (khoản 1 Điều 380, khoản 2 Điều 381 Bộ luật Dân sự). Liên bang Nga).

Vì khoản tạm ứng và tiền đặt cọc tương tự nhau nên chúng thường bị nhầm lẫn và hợp đồng có thể không có điều kiện nêu rõ ràng về số tiền đóng góp chính xác là bao nhiêu. Đối với những tình huống như vậy, có một quy tắc đặc biệt: trong trường hợp có nghi ngờ, số tiền đặt cọc được coi là khoản tạm ứng (khoản 3 Điều 380 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Điều này giúp bên gửi tiền có thể trả lại dễ dàng hơn.

Thanh toán bảo mật

Khoản thanh toán bảo đảm là sự bảo đảm thuần túy cho việc thực hiện hợp đồng. Nhưng không phải bất kỳ nghĩa vụ nào, mà chỉ là những nghĩa vụ về tiền bạc. Ví dụ, nghĩa vụ trả tiền phạt vi phạm hợp đồng hoặc trả tiền bồi thường thiệt hại.

Do đó, nếu, ví dụ, các điều kiện quy định trong hợp đồng về việc thanh toán tiền phạt đã xảy ra, thì khoản thanh toán bảo đảm sẽ được tính vào đó và không được trả lại. Theo đó, nếu không xảy ra trường hợp đó thì khoản tiền này phải được hoàn trả. Đúng, thỏa thuận có thể có điều kiện là khoản thanh toán bảo đảm không được hoàn lại trong mọi trường hợp (khoản 1, 2 Điều 381.1 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Phần kết luận

Do đó, nếu, theo các điều khoản của hợp đồng, số tiền mà một bên đóng góp cho bên kia trong hợp đồng chính xác là một khoản tạm ứng, thì ngược lại với khoản tiền đặt cọc và thanh toán bảo đảm, chúng chỉ đại diện cho một khoản thanh toán tạm ứng cho khoản thanh toán theo hợp đồng. Số tiền này không có bất kỳ chức năng bảo mật hoặc trừng phạt nào.

Nếu hàng hóa trả trước (công việc, dịch vụ) không được giao (được thực hiện, không được cung cấp) thì phải hoàn lại số tiền trả trước. Ngoài ra, theo thỏa thuận của các bên, số tiền đó có thể được chuyển nhượng dưới dạng thanh toán cho hàng hóa, công việc hoặc dịch vụ khác.

Chúng tôi cũng lưu ý rằng ngoài khoản tạm ứng, trả trước, đặt cọc và thanh toán bảo đảm, số tiền thanh toán có thể được nêu tên và xác định theo hợp đồng và theo một cách khác. Ví dụ: như một loại “tiền đặt cọc đảm bảo”, đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng. Hãy đọc về điều này trong phần lựa chọn bên dưới, cùng với phần mô tả các tình huống gây tranh cãi liên quan đến việc hoàn lại khoản tạm ứng.

ĐIỀU Prokazina E.A.,
chuyên gia biên tập tạp chí “Thời của một kế toán”

Tiền tạm ứng được trả lại cùng với tiền lãi

Người mua đã đệ đơn kiện để thu hồi khoản tạm ứng số tiền 4,9 triệu rúp và chấm dứt hợp đồng cung cấp. Ông đề cập đến việc nhà cung cấp không giao hàng và không trả lại số tiền tạm ứng đã nhận. Ngoài ra, nguyên đơn yêu cầu thu hồi tiền lãi từ bị đơn theo Điều. 395 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga với số tiền 660 nghìn rúp.

Tòa án cho rằng vào ngày 8 tháng 5 năm 2015, các bên đã ký thỏa thuận cung cấp, theo đó bên bán đồng ý chuyển giao thiết bị với số tiền 16,5 triệu rúp sau khi nhận được khoản tạm ứng. Để thực hiện đúng các điều khoản của hợp đồng, ngày 27/8/2015, bên mua đã chuyển khoản tạm ứng. Bị đơn không cung cấp được bằng chứng về việc giao thiết bị theo quy định trong hợp đồng.

Vào tháng 9 năm 2016, người mua đã gửi thông báo chấm dứt cho nhà cung cấp với yêu cầu trả lại khoản tạm ứng trong vòng 5 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu bồi thường. Tuy nhiên, nhà cung cấp không tự nguyện trả lại tiền.

Tại tòa, anh ta không phản đối chủ đề tạm ứng mà phản đối tiền lãi tích lũy cho anh ta.

Theo nhà cung cấp, tòa án không nên thu tiền như nguyên đơn mong muốn: kể từ ngày nhận được tiền tạm ứng - 27/05/2015 (đến ngày có quyết định của tòa án - 28/10/2016), mà chỉ được phép được thu kể từ ngày chấm dứt hợp đồng.

Tuy nhiên, các thẩm phán đã quyết định rằng tiền lãi phải được trả cụ thể cho giai đoạn này trên cơ sở Nghệ thuật. 395 và đoạn 4 của Nghệ thuật. 487 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, cũng như các giải thích rõ ràng của các tòa án cấp cao hơn.

Do đó, theo khoản 5 của Nghị quyết của Hội nghị toàn thể Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 06/06/2014 số 35, nếu tiền được trả lại, tiền lãi sẽ được trả trên cơ sở Nghệ thuật. 395 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga kể từ ngày bên kia (bị đơn) nhận được số tiền hoàn lại.

Theo điều khoản 48 của Nghị quyết của Hội nghị toàn thể các lực lượng vũ trang Liên bang Nga ngày 24 tháng 3 năm 2016 số 7, số tiền lãi có thể được thu hồi theo các quy tắc của Nghệ thuật. 395 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, được xác định vào ngày tòa án đưa ra quyết định.

QUYẾT ĐỊNH của Tòa Trọng tài Quận Mátxcơva ngày 24 tháng 7 năm 2017 số F05-10407/2017.

Ghi chú của biên tập viên:

trong một vụ án khác, ngược lại, tòa án ủng hộ bị cáo và từ chối thu lãi theo Điều. 395 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga trong thời hạn quy định. HĐXX cho rằng căn cứ để trả lại số tiền tạm ứng chưa thanh toán phát sinh không phải từ ngày bị đơn nhận được (tám lệnh thanh toán từ tháng 9/2014 đến tháng 9/2015) mà chỉ kể từ ngày chấm dứt hợp đồng (28/09/2015). /2015), do đó cách tính mà phần trăm nguyên đơn đưa ra được coi là không có cơ sở (Nghị quyết của Tòa trọng tài quận Mátxcơva ngày 12 tháng 7 năm 2017 số F05-6712/2017).

Khoản thanh toán trước sẽ được hoàn lại trong trường hợp giao hàng chậm trễ

Tổ chức này đã đệ đơn yêu cầu thu hồi khoản tạm ứng dưới hình thức làm giàu bất chính với số tiền 10 triệu rúp và tiền lãi cho việc sử dụng tiền của người khác với số tiền 400 nghìn rúp.

Nguyên đơn chỉ ra rằng trong khuôn khổ các điều khoản quy định trong hợp đồng, nhà cung cấp bắt đầu trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp phương tiện nhưng yêu cầu tổ chức này gia hạn thời gian giao hàng với lý do hành động của bên thứ ba.

Theo các điều khoản của thỏa thuận và được hướng dẫn bởi Nghệ thuật. 450.1 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, người mua đã thông báo cho người bán về việc từ chối thực hiện hợp đồng và yêu cầu trả lại khoản tạm ứng. Sau đó anh ta ra tòa.

Ngược lại, nhà cung cấp lại nộp đơn phản tố để đòi lại chi phí cung cấp hàng hóa, tiền phạt và tiền lãi, cho thấy rằng tổ chức đã không thanh toán tiền mua ô tô đúng hạn, trong khi nhà cung cấp đã phải chịu tổn thất tài chính đáng kể liên quan đến việc cất giữ ô tô trong thời gian dài. một thời gian dài và thực hiện bảo trì định kỳ cho chúng.

Tòa án quyết định yêu cầu bồi thường của tổ chức phải được đáp ứng vì nguyên đơn xuất trình lệnh thanh toán tiền tạm ứng, thông báo từ chối thực hiện hợp đồng và bị đơn không cung cấp bằng chứng về việc trả lại tiền tạm ứng hoặc giao hàng.

Tòa án bác bỏ yêu cầu phản tố vì nhà cung cấp không chứng minh được thực tế gây ra thiệt hại, hành vi trái pháp luật của người gây thiệt hại và mối quan hệ nhân quả có ý nghĩa pháp lý giữa thiệt hại phát sinh và hành động của tổ chức.

QUYẾT ĐỊNH của Tòa án Trọng tài quận Mátxcơva ngày 29 tháng 5 năm 2017 số F05-6686/2017.

Khoản tạm ứng được hoàn lại nếu giá tăng đáng kể

Công ty đã nộp đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng cung cấp và thu hồi trước 4,5 triệu rúp.

Tòa án nhận thấy các bên đã ký thỏa thuận ngày 7 tháng 11 năm 2014 về việc cung cấp thiết bị và người mua đã thanh toán trước số tiền quy định. Vào ngày 22 tháng 1 năm 2015, hợp đồng được chấm dứt và thỏa thuận với điều kiện là số tiền tạm ứng sẽ được chuyển sang hợp đồng mới được ký kết trong cùng ngày.

Theo thỏa thuận mới, nhà cung cấp đã đồng ý chuyển giao thiết bị trị giá 13,7 triệu rúp.

Sau đó, ông thông báo với người mua rằng giá thiết bị đã tăng 465 nghìn rúp.

Ngược lại, nguyên đơn không quan tâm đến việc mua thiết bị với giá mới. Cho rằng việc tiếp tục thực hiện thỏa thuận là không thể vì nó không đáp ứng được lợi ích của mình nên anh ta đã ra tòa.

Nhà cung cấp khởi kiện lại để thu hồi số tiền còn lại theo hợp đồng.

Tòa án giữ nguyên yêu cầu ban đầu và bác bỏ yêu cầu phản tố.

Các trọng tài chỉ ra rằng việc chấm dứt và sửa đổi hợp đồng có thể xảy ra theo quyết định của tòa án do có sự thay đổi đáng kể về hoàn cảnh theo các quy tắc của Nghệ thuật. Bộ luật Dân sự 451 của Liên bang Nga.

Trong trường hợp này, giá thành sản phẩm do nhà cung cấp đơn phương tăng lên đáng kể, đó là sự thay đổi trong các điều khoản cơ bản của hợp đồng. Đồng thời, bị đơn không đưa ra được bằng chứng về việc đã giao bất kỳ phần hàng nào hoặc trả lại số tiền tạm ứng.

Về vấn đề này, yêu cầu của nguyên đơn về việc chấm dứt hợp đồng và hoàn trả đầy đủ số tiền tạm ứng được coi là chính đáng và được đáp ứng.

QUYẾT ĐỊNH của Tòa án Trọng tài quận Mátxcơva ngày 11 tháng 10 năm 2017 số F05-14222/2017.

Khoản tạm ứng được trả lại bằng loại tiền mà nó được chuyển

Công ty yêu cầu hoàn lại số tiền tạm ứng là 80 nghìn euro và 20 nghìn euro tiền lãi cho việc sử dụng tiền của người khác, trả bằng đồng rúp Nga theo tỷ giá hối đoái của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga vào ngày đó. sự trở lại.

Nguyên đơn đề cập đến thực tế là hai năm trước (năm 2014), anh ta đã chuyển một khoản tạm ứng bằng rúp với số tiền 10,7 triệu rúp, tương đương với số tiền quy định bằng euro.

Hơn nữa, theo thỏa thuận, các khoản thanh toán được thực hiện theo tỷ giá hối đoái của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga đối với loại tiền tương ứng vào ngày thanh toán. Bị đơn sau khi nộp đơn kiện đã trả lại đúng 10,7 triệu rúp mà không tính lại số tiền tạm ứng theo tỷ giá đồng euro vào ngày trả lại (2016).

Bị đơn phản đối rằng việc thanh toán số tiền theo tỷ giá hối đoái của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga vào ngày thanh toán được quy định trong hợp đồng chỉ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán hàng hóa của người mua, không thể bao gồm nghĩa vụ trả lại hàng của người bán. số tiền tạm ứng. Thỏa thuận không có quy định về việc hoàn trả khoản tạm ứng với số tiền tương đương với số tiền tạm ứng bằng ngoại tệ.

Do đó, bị đơn đã hoàn trả hợp pháp số tiền tạm ứng đúng bằng số tiền tính bằng rúp mà anh ta đã nhận được.

Các thẩm phán đã đồng ý với điều này và bác bỏ yêu cầu bồi thường.

QUYẾT ĐỊNH của Tòa Trọng tài Quận Mátxcơva ngày 25 tháng 7 năm 2017 số F05-10469/2017.

Khoản tạm ứng sẽ được hoàn trả trong vòng ba năm kể từ ngày thực sự chấm dứt hợp đồng

Khách hàng đã đệ đơn yêu cầu nhà thầu thu hồi 4,8 triệu rúp khoản tạm ứng chưa được hưởng và 850 nghìn rúp tiền lãi cho việc sử dụng tiền của người khác.

Người thi hành án phản đối rằng vào thời điểm nguyên đơn ra tòa thì thời hiệu đã hết. Cần tính từ ngày chấm dứt hợp đồng (30/12/2012), ngày được ghi trong hợp đồng là thời hạn cung cấp dịch vụ. Sau ngày này, khách hàng mới biết hoặc lẽ ra phải biết về việc vi phạm quyền của mình, cụ thể là về việc nhà thầu giữ lại khoản tạm ứng.

Tòa án bác bỏ lập luận này và chấp nhận yêu cầu bồi thường vì lý do sau.

Sau ngày này, bị cáo tiếp tục cung cấp dịch vụ nhờ số tiền tạm ứng. Do đó, người thi hành đã thực hiện các hành động thể hiện sự công nhận của mình đối với các khoản phải thu hiện có, do đó, hành động này cho thấy sự gián đoạn về thời hiệu.

Trên thực tế, việc thực hiện hợp đồng đã chấm dứt và chấm dứt hợp đồng vào ngày 27/11/2014 - một tháng sau khi khách hàng gửi cho nhà thầu thông báo từ chối thực hiện hợp đồng với yêu cầu hoàn lại khoản tạm ứng ngày 27/10, 2014.

Như vậy, tại thời điểm nộp đơn khởi kiện, thời hiệu khởi kiện chưa hết.

QUYẾT ĐỊNH của Tòa Trọng tài Quận Mátxcơva ngày 11 tháng 9 năm 2017 số F05-10253/2017.

Tiền tạm ứng không được hoàn lại nếu khách hàng buộc phải thanh toán cho công việc đã thực hiện

Khách hàng đã khởi kiện để đòi lại số tiền tạm ứng chưa thanh toán là 775 nghìn rúp.

Tuy nhiên, tòa án của ba trường hợp đã bác bỏ yêu cầu bồi thường.

Hóa ra các bên đã ký hợp đồng xây dựng nhà.

Theo các điều khoản của nó, khách hàng thanh toán cho công việc theo phụ lục của hợp đồng, cũng như theo các thỏa thuận bổ sung, nếu có được ký kết trong quá trình làm việc.

Khách hàng đã thanh toán trước số tiền quy định.

Ngày hoàn thành công việc theo hợp đồng được ấn định là ngày 15/05/2015.

Nguyên đơn cho rằng công việc không được hoàn thành đúng thời hạn quy định. Về vấn đề này, ngày 09/12/2015, bị cáo đơn phương từ chối thực hiện hợp đồng và yêu cầu hoàn lại số tiền tạm ứng, sau đó có đơn yêu cầu Tòa án đòi lại số tiền làm giàu bất chính bằng hình thức cưỡng chế. khoản tạm ứng chưa thực hiện.

Về phần mình, bị cáo đã xuất trình trước tòa giấy chứng nhận nghiệm thu công việc đã thực hiện, giấy chứng nhận chi phí công việc đã thực hiện với số tiền 1,5 triệu rúp và hóa đơn ngày 01/10/2015. Những tài liệu này đã được bị đơn gửi cho nguyên đơn theo địa chỉ hợp pháp của anh ta và không có sự phản đối nào từ phía anh ta.

Xét đến điều này, tòa án kết luận khách hàng có nghĩa vụ thanh toán cho công việc đã hoàn thành trước khi đơn phương rút khỏi hợp đồng.

Do đó, yêu cầu thu hồi số tiền tạm ứng do làm giàu bất chính phải bị bác bỏ. Rốt cuộc, tuyên bố như vậy có thể được thỏa mãn với điều kiện là những điều sau đây được chứng minh:

a) Việc bị đơn nhận tài sản;

b) thiếu căn cứ thích hợp cho việc này;

c) việc làm giàu bất chính xảy ra do nguyên đơn phải gánh chịu.

Việc không chứng minh được ít nhất một trong những điều kiện này sẽ dẫn đến việc từ chối đáp ứng các yêu cầu bồi thường. Trong trường hợp này, mục “b” không tồn tại.

QUYẾT ĐỊNH của Tòa trọng tài quận Mátxcơva ngày 27 tháng 9 năm 2017 số F05-13220/2017.

Tiền tạm ứng không được hoàn lại nếu nhà thầu gửi được kết quả công việc

Khách hàng đã nộp đơn yêu cầu thu hồi 340 nghìn rúp do làm giàu bất chính dưới hình thức trả trước.

Để chứng minh cho yêu cầu bồi thường, công ty đề cập đến thực tế là sau khi ký hợp đồng, công ty không còn cần phải cung cấp các dịch vụ được cung cấp trong hợp đồng với số tiền 690 nghìn rúp. Về vấn đề này, bị đơn đã được gửi đơn đề ngày 05/02/2016 về việc đơn phương từ chối hợp đồng và yêu cầu hoàn lại số tiền tạm ứng.

Khoản tạm ứng chỉ được hoàn trả một phần với số tiền 350 nghìn rúp nên nguyên đơn đã nộp đơn kiện lên tòa án trọng tài.

Tuy nhiên, tòa án kết luận rằng yêu cầu này là trái pháp luật.

Họ xác định rằng chủ đề của hợp đồng là phát triển và viết các tài liệu: ý tưởng, kế hoạch làm việc với vật tư, điều lệ dự án.

Ngày 05/02/2016, nhà thầu đã có văn bản xem xét, làm rõ các yêu cầu của ý tưởng. Cùng ngày, một báo cáo về kết quả công việc - một bản ghi nhớ thông tin - đã được gửi bằng lá thư thứ hai.

Ngày 10/02/2016, Nhà thầu nhận được thông báo ngày 05/02/2016 về việc hủy hợp đồng và yêu cầu hoàn trả đầy đủ số tiền tạm ứng.

Ngày 29/3/2016, khách hàng nhận được hồ sơ do nhà thầu chuẩn bị, gửi bằng công văn ngày 5/2/2016.

Các thẩm phán cho rằng các trường hợp được mô tả cho thấy nhà thầu cung cấp dịch vụ một phần cho khách hàng với số tiền 340 nghìn rúp. Chúng được cung cấp trước khi nhận được thông báo từ chối thực hiện hợp đồng của khách hàng. Do đó, người thi hành đã giữ lại một cách hợp pháp số tiền được chỉ định từ khoản tạm ứng và do đó yêu cầu bồi thường sẽ bị từ chối.

QUYẾT ĐỊNH của Tòa trọng tài quận Mátxcơva ngày 4 tháng 10 năm 2017 số F05-13894/2017.

Số tiền tạm ứng không được hoàn lại nếu là khoản bảo lãnh

Chủ nhà khởi kiện người thuê nhà để đòi lại tiền thuê nhà.

Người thuê nhà đã nộp đơn phản tố yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng tòa án đã bỏ qua mà không xem xét vì người thuê nhà không cung cấp bằng chứng về việc tuân thủ thủ tục trước khi xét xử để giải quyết tranh chấp.

Bị đơn phản đối yêu cầu chính bằng cách cho rằng số tiền nợ thuê phải được giảm bớt bằng số tiền đặt cọc mà người thuê nhà phải trả.

Tuy nhiên, tòa buộc phải bác bỏ lập luận này, vì theo quy định của hợp đồng thuê nhà, phí bảo lãnh không phải là tiền đặt cọc, cũng không phải là tiền tạm ứng, cũng không phải là tiền tạm ứng theo thỏa thuận mà là biện pháp để đảm bảo. việc người thuê nhà thực hiện đúng nghĩa vụ và có thể bị chủ nhà giữ lại để bồi thường cho những người không hoàn thành nghĩa vụ của người thuê nhà trong việc thanh toán các khoản tiền thuê hoặc các khoản thanh toán khác theo hợp đồng, hoặc các khoản sửa chữa đã thực hiện hoặc các nghĩa vụ khác.

Điều kiện này của hợp đồng không trái với quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm.

Vì vậy, việc chủ nhà đáp ứng các yêu cầu liên quan đối với người thuê nhà thông qua tiền đặt cọc chỉ là quyền của anh ta chứ không phải nghĩa vụ của anh ta. Vì vậy, anh ta không có nghĩa vụ phải tính khoản đóng góp này vào việc thanh toán tiền thuê nhà.

Xét những điều trên thì yêu cầu bồi thường của chủ nhà đã được đáp ứng đầy đủ.

Có khá nhiều lý do khiến giao dịch theo kế hoạch có thể không diễn ra, từ tình hình tài chính thay đổi cho đến việc phát hiện ra sự thật trong quá trình kiểm toán khiến việc mua căn hộ trở nên không mong muốn và thậm chí nguy hiểm. Vì vậy, câu hỏi chính luôn đặt ra đối với người mua là liệu anh ta có thể lấy lại được số tiền đó nếu giao dịch không thành công hay không. Làm thế nào để trả lại tiền tạm ứng cho người mua nếu người bán hoặc đại lý giữ lại tiền với nhiều lý do khác nhau? Đây là những gì bài viết này sẽ thảo luận.

Trước hết, cần hiểu rằng theo pháp luật, người mua có quyền yêu cầu trả lại số tiền tạm ứng mà không cần bất kỳ điều kiện nào, bất kể lý do khiến giao dịch không diễn ra. Tiền tạm ứng chỉ là khoản tạm ứng cho khoản tiền mua căn hộ trong tương lai nên nếu việc mua căn hộ không được thực hiện thì không có lý do gì phải trả trước. Và sự hiện diện của một thỏa thuận tạm ứng đã ký không mang lại cho người bán bất kỳ lý do nào để giữ số tiền đã trả trước hoặc giữ lại chúng nếu giao dịch không xảy ra. Vì vậy, việc nhận đủ số tiền tạm ứng là quyền hợp pháp của bên mua.

Điều gì xảy ra trong thực tế?

Thực tế là không phải lúc nào người mua, trong trường hợp từ chối ký kết giao dịch mua bán căn hộ, có thể chỉ cần đến và lấy lại tiền của mình; anh ta thường phải đối mặt với việc người bán từ chối trả lại khoản tiền tạm ứng, vì anh ta coi số tiền được trả như một khoản tạm ứng là khoản bồi thường do giao dịch không thành công.

Thật không may, người mua không có nhiều cách để tác động lên người bán trước khi dùng thử, vì vậy nếu người bán không trả lại khoản tạm ứng một cách “hòa bình” sau khi người mua đã đưa ra yêu cầu này với mình thì vấn đề này sẽ không được giải quyết nhanh chóng. Điều đầu tiên người mua phải làm là gửi văn bản cho người bán yêu cầu trả lại tiền tạm ứng và cho biết khoảng thời gian mà người bán phải thực hiện việc này. Yêu cầu phải được gửi theo cách mà người mua có bằng chứng về hướng đi của mình: biên nhận từ người bán xác nhận đã trực tiếp nhận được yêu cầu, gửi bằng thư bảo đảm hoặc điện tín có xác nhận đã giao hàng.

Nếu khoản tạm ứng được thực hiện cho một cơ quan hoạt động theo giấy ủy quyền thay mặt cho người bán thì việc trả lại số tiền tạm ứng cho người mua cũng có thể trở thành vấn đề. Một mặt, các cơ quan bất động sản, không phải là một bên tham gia giao dịch, không có quyền giữ lại khoản tạm ứng hoặc tiền đặt cọc. Mặt khác, thường một khoản tiền được chuyển cho đại lý dưới hình thức hợp đồng đại lý, trong đó thường không có cam kết hoàn lại số tiền tạm ứng khi người mua có yêu cầu đầu tiên. Nếu thương vụ không thành công, cơ quan này coi số tiền này là khoản bồi thường cho phần lợi nhuận bị mất. Mức tối đa có thể được quy định trong các hợp đồng như một điều kiện để hoàn lại tiền tạm ứng là việc cơ quan bất động sản từ chối thực hiện giao dịch.

Đôi khi, khoản tạm ứng có thể được chuyển giao bằng việc ký kết thỏa thuận tạm ứng, là một phần của thỏa thuận cung cấp dịch vụ đại lý. Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu kỹ tài liệu đó, hóa ra số tiền đặt cọc đóng vai trò như một khoản tạm ứng cho cơ quan cung cấp dịch vụ tư vấn mua căn hộ. Người mua tin rằng khoản thanh toán trước sẽ là sự đảm bảo rằng căn hộ sẽ được bán cho anh ta, nhưng trên thực tế, tài liệu đó chỉ là sự đảm bảo rằng đại lý sẽ nhận được hoa hồng (hoặc một phần trong số đó). Đồng thời, người mua có nghĩa vụ mua căn hộ thông qua cơ quan này và cơ quan này chỉ cam kết loại bỏ tài sản đó khỏi quảng cáo.

Trong các thỏa thuận như vậy, có thể có nhiều lý do chính thức để không trả lại số tiền tạm ứng đã trả cho người mua - ví dụ: từ chối thực hiện theo các khuyến nghị để mua một đồ vật, đàm phán với người bán mà bỏ qua đại lý hoặc từ chối giao dịch.

Để tránh rơi vào những tình huống như vậy, điều quan trọng nhất là phải nghiên cứu kỹ các văn bản, coi trọng các công thức và điều khoản pháp luật. Chúng tôi khuyên bạn trước khi tạm ứng, bạn nên tham khảo ý kiến ​​của một luật sư độc lập, người sẽ giải thích tất cả những hậu quả có thể xảy ra khi hợp đồng được ký kết.

Làm thế nào để trả lại tiền tạm ứng? Hướng dẫn từng bước

Nếu xảy ra tình huống người bán hoặc đại lý từ chối, bạn phải hành động như sau.

  • Điều đầu tiên cần thiết là phân tích tài liệu dựa trên cơ sở nào bạn đã thực hiện thanh toán tạm ứng. Điều này sẽ cho phép chúng tôi đánh giá tính đủ điều kiện của yêu cầu hoàn tiền của bạn. Ở đây, rất có thể, bạn không thể làm gì nếu không hỏi ý kiến ​​​​luật sư.
  • Bước thứ hai là nộp đơn yêu cầu bồi thường đúng cách. Điều rất quan trọng ở đây là nó phải được soạn thảo một cách hợp pháp, có các sự kiện và mối liên hệ với các điều khoản của pháp luật. Chúng tôi khuyên bạn nên nhờ đến các chuyên gia để giải quyết vấn đề này nếu bạn đã sẵn sàng làm mọi cách và nhờ đến tòa án. Văn bản khiếu nại phải nêu rõ khung thời gian trả lời khiếu nại cũng như ngày trả lại khoản tạm ứng. Một tuyên bố bằng văn bản yêu cầu trả lại khoản thanh toán tạm ứng phải được gửi cho bên kia theo cách mà bạn có bằng chứng nhận trong tay - ví dụ: bằng thư bảo đảm có yêu cầu biên nhận trả lại hoặc biên nhận từ người bán xác nhận đã nhận được các yêu cầu.
  • Nếu sau khi gửi yêu cầu hoàn lại tiền, bên đối diện từ chối trả lại số tiền tạm ứng, bạn có quyền nộp đơn lên tòa án kèm theo đơn yêu cầu bồi thường. Cần phải đính kèm với đó tài liệu làm cơ sở cho việc chuyển khoản tạm ứng. Tuyên bố yêu cầu phải có mô tả chi tiết nhất về tất cả các trường hợp chuyển khoản tạm ứng, lý do bạn từ chối thực hiện giao dịch và tất cả các sắc thái khác liên quan đến trường hợp này. Cũng cần hiểu rằng ngoài việc yêu cầu hoàn lại số tiền đã tạm ứng, nguyên đơn có thể yêu cầu bồi thường bằng tiền cho việc sử dụng tiền dưới hình thức lãi suất. Theo Điều 395 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, trong trường hợp giữ trái pháp luật tiền của người khác, bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu lãi suất cho việc sử dụng tiền. Thông thường, lãi suất được tính theo lãi suất trung bình đối với tiền gửi của các cá nhân tại Ngân hàng Nga có hiệu lực trong một khoảng thời gian nhất định. Ngoài ra, bạn có thể yêu cầu bị đơn thanh toán các khoản phí pháp lý và dịch vụ của người đại diện của bạn tại tòa.

Thực tiễn cho thấy rằng các cơ quan trong phần lớn các trường hợp không muốn đưa vấn đề ra xét xử, điều này sẽ gây tổn hại đến danh tiếng của họ và trả lại số tiền tạm ứng nếu họ thấy người mua quyết tâm đưa vấn đề đi đến kết luận hợp lý. Nếu việc giải quyết vấn đề thực sự đến được với tòa án thì khả năng cao là phán quyết sẽ được đưa ra có lợi cho nguyên đơn.

Theo người bán, nó phản ánh sự nghiêm túc trong ý định của người mua và là sự đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình trong khuôn khổ giao dịch mua nhà.

Sẽ có bất kỳ khoản bồi thường nào không?

Nhưng trên thực tế, người bán thường mất số tiền tạm ứng nếu giao dịch bị hủy và anh ta cũng có thể phải trả lãi cho việc sử dụng tiền của người khác. Tuy nhiên, điều đầu tiên trước tiên.

Thỏa thuận tạm ứng tiền được các bên tham gia giao dịch - bên mua và bên bán ký kết. Người sau trong tình huống này hy vọng rằng nếu con cá rơi khỏi lưỡi câu, anh ta sẽ có thể giữ tiền cho mình dưới hình thức đền bù cho thời gian đã mất và cơ hội bị bỏ lỡ để tìm những người nộp đơn khác cho căn hộ. Ông cũng bị thuyết phục về điều này bởi nội dung hợp đồng nêu rõ nếu giao dịch không thành do lỗi của bên mua thì bên bán sẽ nhận được số tiền gấp đôi số tiền tạm ứng. Nhưng trên thực tế, sự đảm bảo này không có tác dụng. Hơn nữa, người bán có thể mất một phần tiền của chính mình, số tiền này có thể bị yêu cầu do sử dụng tiền của người khác trong một thời gian. Lãi suất phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu hiện hành của Ngân hàng Trung ương và trung bình khoảng 9%/năm.

Thay thế các khái niệm

Chúng tôi nghiên cứu các quy luật của thị trường: tạm ứng hoặc đặt cọc


Sai lầm cơ bản của người bán là tin rằng khoản tạm ứng có chức năng giống như tiền đặt cọc, nhưng đây là một quan niệm sai lầm lớn. Khoản tạm ứng, không giống như tiền gửi, không thể đóng vai trò là phương tiện đảm bảo giao dịch và đây là điểm khác biệt cơ bản của chúng. Việc ký kết thỏa thuận thanh toán tạm ứng không mang lại cho người bán quyền giữ lại số tiền của người mua trong trường hợp thỏa thuận không thành công. Trong trường hợp không có thỏa thuận mua bán cơ bản, tài liệu này không thể áp đặt nghĩa vụ tiền tệ đối với người mua. Khoản tạm ứng chỉ là một phần số tiền mà người mua nợ và trả cho người bán trước khi ký kết hợp đồng chính và không có gì hơn thế.

Nếu thỏa thuận thất bại mà không đạt được kết luận hợp lý, người bán chỉ cần trả lại tiền cho người mua không thành công. Nếu từ chối thực hiện, người mua có thể viết đơn gửi tòa án yêu cầu trả lại số tiền tạm ứng và tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Hơn nữa, bên khởi kiện có cơ sở để yêu cầu chủ sở hữu căn hộ phải trả lãi cho việc sử dụng tài chính của mình trong thời gian họ tùy ý sử dụng. Cơ sở cho yêu cầu này là Điều 395 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Như đã đề cập ở trên, lãi suất sẽ được tính theo tỷ giá ngân hàng do Ngân hàng Nga quy định.

Quyết định của Tòa án về việc trả lại tiền tạm ứng

Chỉ có tòa án mới có thể công nhận khoản tạm ứng là tiền đặt cọc

Nếu cần khiếu nại lên cơ quan chức năng, người bán sẽ cố gắng thuyết phục tòa án công nhận số tiền tạm ứng là tiền đặt cọc. Khái niệm tiền gửi được định nghĩa theo Điều 380 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, trong đó quy định rằng một khoản tiền gửi được đưa ra bởi một trong các bên tham gia giao dịch cho bên kia như một sự đảm bảo cho việc thực hiện các nghĩa vụ đối với quỹ. đến hạn thanh toán theo hợp đồng.

Điều 381 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định rằng nếu giao dịch không thành công do lỗi của bên trả tiền đặt cọc thì số tiền vẫn thuộc quyền định đoạt của bên thứ hai.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Kết quả này hoàn toàn phù hợp với lợi ích của bên bán, tuy nhiên trong trường hợp này Tòa án được hướng dẫn theo quy định tại Điều 421 và 422 Bộ luật Dân sự, trong đó làm vô hiệu việc đưa vào thỏa thuận trước các quy định áp dụng cho thỏa thuận về việc trả tiền mua hàng. một khoản đặt cọc, cụ thể là trách nhiệm của các bên đối với việc giao dịch không thành công.

Vì vậy, nếu các bên không đạt được thỏa thuận chính, theo đó bất động sản trở thành tài sản của bên mua thì thỏa thuận trước sẽ mất hiệu lực. Tiền trả trước cho giao dịch trong tương lai phải được trả lại cho người mua không thành công theo Điều 1102 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Việc từ chối trả lại được coi là làm giàu bất chính bằng chi phí của người khác.

Trong tình huống này, người bán thấy mình thua lỗ vì họ không chịu khó hiểu kịp thời các thuật ngữ pháp lý. Nhiều người trong số họ chân thành tin rằng hợp đồng tạm ứng là sự thay thế hoàn toàn cho hợp đồng đặt cọc, thậm chí coi đó là hợp đồng mua bán sơ bộ. Tuy nhiên, những lập luận này không thể ảnh hưởng đến quyết định của tòa án.

Cần có biên lai!

Nếu người mua trả trước tiền mua nhà thì thậm chí không cần phải ký kết hợp đồng. Chỉ cần lấy biên lai từ người bán cho biết số tiền trả trước cho căn hộ, địa chỉ và thông số tài sản cũng như ngày giao dịch là đủ. Có trong tay tài liệu như vậy, người mua có thể dễ dàng lấy lại tiền của mình từ bên đối diện. Đúng, có những trường hợp tòa án trả lại tiền tạm ứng cho nguyên đơn mà không có biên lai.

Tốt hơn là chơi an toàn

Yêu cầu trả lại tiền tạm ứng không phải là điều bất thường trong thực tiễn tư pháp. Sự phân bố rộng rãi của họ cho thấy trình độ văn hóa pháp luật của người dân còn thấp.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Không giống như khoản thanh toán trước, khoản đặt cọc bằng tiền đặt cọc đặt ra một số nghĩa vụ nhất định đối với người mua. Nếu anh ta từ chối thỏa thuận, số tiền này sẽ bị mất vào tay anh ta. Vì vậy, các chuyên gia thị trường không khuyến nghị người mua ký hợp đồng đặt cọc do nó rõ ràng là không sinh lãi.

Dù ý định của các bên có nghiêm túc đến đâu thì cuộc sống vẫn là cuộc sống và đôi khi nó mang đến những điều bất ngờ khó chịu. Có lẽ người mua tiềm năng thực sự có ý định mua căn hộ mình thích nhưng có thể gặp trường hợp phải chi tiền mặt hoặc ngân hàng sẽ không chấp thuận căn hộ. Ngoài ra còn có nhiều lý do kịch tính hơn dẫn đến thất bại trong thương vụ. Khi đó việc mua hàng sẽ phải hoãn lại, thậm chí hủy bỏ hoàn toàn. Cuối cùng, anh ta có thể có một lựa chọn khác thích hợp hơn, vậy tại sao lại đẩy mình vào một khuôn khổ chặt chẽ của những nghĩa vụ khó chịu và gây thêm rắc rối cho giai đoạn cuộc đời vốn đã khó khăn này, vốn đòi hỏi một người phải nỗ lực nhất định và gắn liền với những khó khăn nghiêm trọng. nhấn mạnh?

Bình luận (1)

một bài viết rất chính xác và có thẩm quyền. Hoàn cảnh của tôi cũng tương tự, nhưng không phải với một căn hộ, mà với việc mua 2 chú mèo con ưu tú, tôi đã trả trước sau 2 ngày và rơi vào hoàn cảnh khó khăn trong cuộc sống. Tôi yêu cầu hoàn lại tiền . Tôi đã bị từ chối. Bây giờ chúng tôi sẽ đưa vụ việc ra tòa.

  • Sự miêu tả
  • Cơ sở hạ tầng
  • Khách hàng bí ẩn

Tư vấn pháp luật miễn phí:

Cách trả lại tiền tạm ứng (tiền đặt cọc) cho căn hộ từ nhà môi giới theo thỏa thuận sơ bộ

Mối quan hệ giữa các bên khi mua bán bất động sản nhà ở được xác định bằng các loại hợp đồng. Khi các bên đã thống nhất được giá bán thì tiến hành ký kết loại thỏa thuận thứ nhất - sơ bộ, tạm ứng hoặc đặt cọc. Người mua thực hiện tạm ứng hoặc đặt cọc theo thỏa thuận và các bên bắt đầu thu thập và xác minh tài liệu. Khi gói tài liệu đã sẵn sàng, bạn có thể tiến hành ký loại hợp đồng thứ hai là mua bán. Việc trả trước thường trở thành nguyên nhân dẫn đến tình huống xung đột: nếu người mua không thực hiện được giao dịch, người bán thường cố gắng giữ tiền. Có thể trả lại số tiền tạm ứng cho căn hộ được không?

Tại sao bạn lại cần một khoản tạm ứng?

Người mua sau khi chuyển khoản tạm ứng hoặc đặt cọc sẽ ngừng tìm kiếm bất động sản phù hợp và có thời gian để thu toàn bộ số tiền, còn người bán sau khi nhận được tiền sẽ ngừng xem căn hộ. Hai bên đang bình tĩnh chuẩn bị hoàn tất thương vụ.

Trong trường hợp này, người bán thường tin rằng số tiền mà người mua tiềm năng chuyển cho mình theo hợp đồng loại một là sự đảm bảo chắc chắn rằng người mua sẽ thực hiện nghĩa vụ của mình và mua căn hộ bằng cách ký hợp đồng chính. Và nếu người mua từ chối mua, người bán luôn có thể giữ khoản tiền tạm ứng như một khoản bồi thường. Ý kiến ​​​​này là sai. Hãy cùng tìm hiểu cách hoàn trả khoản tạm ứng cho một căn hộ từ một nhà môi giới bất động sản. Để làm được điều này, bạn cần hiểu sự khác biệt giữa khoản tạm ứng và khoản đặt cọc.

Tạm ứng và đặt cọc: sự khác biệt là đáng kể!

Bộ luật Dân sự xác định khái niệm chỉ đặt cọc chứ không phải tạm ứng. Tiền đặt cọc là số tiền được người mua tiềm năng chuyển cho người bán để thanh toán chính. Và số tiền này thực sự được coi là hợp pháp để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng theo kế hoạch và việc các bên thực hiện nghĩa vụ mua hàng của mình.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Nhưng rất tiếc, việc trả trước, vốn đóng vai trò quan trọng trên thị trường bất động sản, lại không có cơ sở pháp lý. Một khoản tiền nhỏ do người mua trả, nằm trong tổng giá thành căn hộ (thường lên tới 10%), chỉ thực hiện chức năng thanh toán, chỉ là khoản tạm ứng. Nó không hoàn thành chức năng đảm bảo việc mua hàng vốn có trong tiền đặt cọc.

Vì vậy, khi bên mua không thực hiện nghĩa vụ hoặc hợp đồng sơ bộ bị chấm dứt vì bất kỳ lý do gì thì bên bán phải hoàn lại số tiền tạm ứng.

Giao dịch thất bại: điều gì sẽ xảy ra với khoản tạm ứng và đặt cọc?

Khoản thanh toán ban đầu dưới hình thức đặt cọc tạo ra nghĩa vụ cho cả hai bên tham gia thỏa thuận. Người mua, người cuối cùng đã không mua căn hộ, sẽ không thể trả lại số tiền đã đặt cọc cho căn hộ đó - số tiền này sẽ vẫn thuộc về người bán. Nếu người bán sau khi nhận tiền đặt cọc tìm được người mua có lợi hơn thì theo luật, người bán có nghĩa vụ hoàn lại gấp đôi số tiền đặt cọc đã nhận. Ngoài ra, bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu bảo hiểm cho những tổn thất phát sinh do giao dịch không thành công.

Nếu các bên không lập hợp đồng mua bán vì những lý do ngoài tầm kiểm soát của họ hoặc do thỏa thuận chung thì số tiền đặt cọc cũng như số tiền tạm ứng phải được hoàn lại.

Nhưng nếu giao dịch được thỏa thuận trước không diễn ra trong khung thời gian đã thỏa thuận thì người mua có quyền trả lại tiền đặt cọc theo thỏa thuận sơ bộ. Việc hoàn trả số tiền tạm ứng được quy định tại Điều 395 và Điều 487 Bộ luật Dân sự. Hơn nữa, nếu người bán trốn tránh việc trả lại, chúng ta có thể nói về việc anh ta sử dụng tiền của người khác một cách không hợp lý và theo đó, về việc trả tiền phạt. Lãi suất sẽ được xác định theo tỷ lệ chiết khấu của ngân hàng có hiệu lực tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Bên bán cũng có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh do bên mua vi phạm thỏa thuận. Quyền này được trao cho ông theo điều 328 và 487 Bộ luật Dân sự.

Làm thế nào để trả lại khoản thanh toán tạm ứng cho một căn hộ từ một nhà môi giới bất động sản?

Vì luật pháp không cung cấp cho người bán căn cứ để giữ lại số tiền tạm ứng nên các trường hợp trả lại số tiền đó sẽ được xem xét tại tòa án. Người bán, được đại diện bởi các nhà môi giới, cố gắng bảo vệ lợi ích của mình theo hai cách:

  • Họ bảo vệ trước tòa việc công nhận khoản tạm ứng là tiền đặt cọc. Và tiền đặt cọc theo quy định của pháp luật không được trả lại cho người mua từ chối mua căn hộ.
  • Ban đầu, trong thỏa thuận trước, họ quy định khả năng chuyển số tiền tạm ứng thành tài sản riêng của mình nếu giao dịch mua bán bị gián đoạn bởi người mua.

Các thẩm phán không coi trọng những lập luận như vậy. Hơn nữa, việc đưa vào thỏa thuận trước quy định về trách nhiệm của các bên, tương tự như quy định trong thỏa thuận đặt cọc, là trái với quy định của pháp luật (Điều 421 và 422 Bộ luật Dân sự).

Tóm tắt. Nếu sự việc không đạt được việc ký kết thỏa thuận chính thì nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận tạm ứng chấm dứt và số tiền tạm ứng đã nộp theo quy định tại Điều 1102 Bộ luật Dân sự sẽ được trả lại cho nguyên đơn người mua - không phân biệt ai là người chịu trách nhiệm cho sự thất bại của giao dịch.

Làm thế nào để trả lại tiền đặt cọc theo thỏa thuận sơ bộ?

Nếu người bán thậm chí không muốn nghe về việc trả lại tiền đặt cọc trước khi dùng thử, thì người mua không thành công sẽ phải bảo vệ quyền lợi của mình trước tòa. Hoạt động tư pháp bao gồm hai cách tiếp cận để xem xét những trường hợp như vậy.

  • Thẩm phán có thể công nhận thỏa thuận đặt cọc là vô hiệu. Do đó, số tiền mà người mua đóng góp sẽ bị coi là làm giàu bất chính cho người bán (như trường hợp trả trước) và sẽ có thể bị trả lại.
  • Thẩm phán có thể công nhận thỏa thuận đặt cọc là hợp pháp, nghĩa là đảm bảo các nghĩa vụ trong tương lai theo hợp đồng mua bán theo kế hoạch. Khi đó, theo quy định về đặt cọc, người mua sẽ không được trả lại tiền.

Tòa án sẽ chọn cách tiếp cận nào? Giải quyết câu hỏi “Có được trả lại tiền đặt cọc theo thỏa thuận sơ bộ không?” sẽ phụ thuộc vào một số hoàn cảnh. Thẩm phán theo đúng nghĩa đen sẽ tính đến mọi thứ: từ các điều kiện ký kết thỏa thuận sơ bộ đến việc tuân thủ thời hạn của nó. Người mua nên biết rằng xác suất thắng ước tính là 50/50. Vì vậy, điều quan trọng là phải quan tâm tối đa đến việc nghiên cứu thỏa thuận sơ bộ dự kiến ​​ký kết.

Tư vấn pháp luật miễn phí:

Có thể trả lại số tiền tạm ứng nếu việc mua căn hộ không thành công?

Nhiều người bán bất động sản ký kết thỏa thuận trước với người mua nhà, coi số tiền nhận được là cách đáng tin cậy để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán trong tương lai. Tuy nhiên, trên thực tế, ngay cả khi thương vụ không thành do lỗi của người mua căn hộ, người bán không chỉ phải trả lại tiền tạm ứng cho đối tác mà còn phải trả lãi cho việc sử dụng vốn trái phép. Luật sư Oleg Sukhov (Trung tâm pháp lý của Luật sư Oleg Sukhov) nói với cổng thông tin Bất động sản Mail.ru lý do tại sao điều này lại xảy ra.

Kịch bản xung đột xung quanh việc thanh toán tạm ứng

Theo quy định, tình huống xung đột xung quanh việc thanh toán tạm ứng phát triển theo cùng một kịch bản. Các bên - người mua và người bán căn hộ - ký kết một thỏa thuận ứng trước tiền mua bất động sản. Người bán hy vọng rằng nếu người mua từ chối mua nhà, họ sẽ có thể giữ lại số tiền đã trả trước để bồi thường. Hợp đồng tạm ứng nêu rõ trong trường hợp việc mua bán căn hộ không thành do lỗi của bên mua thì số tiền tạm ứng gấp đôi sẽ thuộc về tài sản của bên bán. Tuy nhiên, bảo đảm này không áp dụng. Tại sao?

Làm thế nào để trả lại khoản thanh toán tạm ứng cho một căn hộ

“Không có căn cứ pháp lý nào để người bán bất động sản giữ lại khoản tiền tạm ứng. Việc thỏa thuận ứng trước mà không ký kết hợp đồng mua bán chính không thể là cơ sở để phát sinh nghĩa vụ tiền tệ. Khoản tạm ứng là số tiền được trả trước khi thực hiện hợp đồng đối với các khoản thanh toán đến hạn. Không giống như tiền đặt cọc, khoản tạm ứng không thực hiện chức năng bảo đảm, do đó, bất kể nghĩa vụ được thực hiện như thế nào, cũng như trong trường hợp chấm dứt thỏa thuận sơ bộ, bên đã nhận số tiền tương ứng có nghĩa vụ trả lại số tiền đó,” giải thích luật sư Oleg Sukhov.

Theo luật sư, nếu bên bán không trả lại tiền tạm ứng thì bên mua không thành có quyền khởi kiện tuyên bố hợp đồng tạm ứng vô hiệu và đòi lại số tiền tranh chấp. Hơn nữa, Nghệ thuật. Điều 395 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga cho phép người mua không thành công yêu cầu bên trốn tránh việc trả lại tiền phải trả lãi cho việc sử dụng tiền của người khác một cách vô lý. Số tiền lãi được xác định bằng tỷ lệ chiết khấu hiện hành của lãi suất ngân hàng vào ngày thực hiện nghĩa vụ tiền tệ hoặc phần tương ứng của nó (khoảng 9% mỗi năm). Quy tắc này được áp dụng trừ khi mức lãi suất khác được quy định theo luật hoặc thỏa thuận.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Thực hành trọng tài

Luật sư Oleg Sukhov cho biết: “Nếu vụ việc được đưa ra tòa, người bán thường nhất quyết công nhận khoản tạm ứng là tiền đặt cọc. - Phù hợp với Nghệ thuật. 380 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, tiền đặt cọc được ghi nhận là số tiền do một trong các bên ký hợp đồng đưa ra để thanh toán cho bên kia theo hợp đồng để làm bằng chứng cho việc ký kết hợp đồng và để đảm bảo chấp hành. Điều 381 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định rằng nếu bên đặt cọc chịu trách nhiệm về việc không thực hiện đúng hợp đồng thì trách nhiệm đó thuộc về bên kia. Tuy nhiên, tòa án tin rằng việc đưa vào thỏa thuận trước một điều kiện về trách nhiệm của các bên, áp dụng cho thỏa thuận đặt cọc, mâu thuẫn với các quy định của Nghệ thuật. 421 và 422 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga và công nhận những điều khoản đó của thỏa thuận là vô hiệu.”

Khi xem xét các tranh chấp như vậy, tòa án tham khảo Phần 3 của Nghệ thuật. 487 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, theo đó, trong trường hợp người bán đã nhận được số tiền tạm ứng không thực hiện nghĩa vụ chuyển hàng trong thời hạn quy định thì người mua có quyền yêu cầu hoàn lại số tiền tạm ứng đối với số hàng hoá người bán không chuyển nhượng. Do các bên không ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nên các nghĩa vụ quy định trong thỏa thuận tạm ứng giữa các bên chấm dứt và số tiền tạm ứng đã trả theo thỏa thuận phải được trả lại cho nguyên đơn theo quy định tại Nghệ thuật. 1102 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, bất kể lỗi của ai thì hợp đồng mua bán vẫn không được ký kết.

Theo các luật sư, lập luận của bên bán cho rằng họ coi các hợp đồng đã ký kết là hợp đồng mua bán sơ bộ hoặc thỏa thuận nhận tiền đặt cọc thường không được tòa án xem xét. Hơn nữa, có trường hợp số tiền tạm ứng vẫn được thu ngay cả khi không có biên lai thu tiền.

Làm thế nào để trả lại tiền tạm ứng nếu giao dịch mua hàng không diễn ra?

Số liệu thống kê toàn diện cho biết hầu hết mọi giao dịch bất động sản thứ năm đều liên quan đến khoản thanh toán trước, khoản tiền này được người mua tiềm năng chuyển cho người bán căn hộ hoặc nhà riêng. Đồng thời, nhiều người sau đó phàn nàn rằng nếu việc mua bán không thành công thì việc hoàn trả số tiền đã chuyển sẽ gặp vấn đề nghiêm trọng. Động cơ chính của người bán là lỗi của người mua khiến giao dịch không diễn ra. Vậy có cách nào để giải quyết vấn đề này và lấy lại tiền của bạn không? Chúng tôi sẽ tìm kiếm câu trả lời cho câu hỏi này trong bài viết này.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Nguyên nhân chính của vấn đề trả trước

Việc có một khoản thanh toán tạm ứng, chiếm một phần giá thành của căn nhà đã mua, được quy định trong thỏa thuận sơ bộ hoặc biên nhận đặc biệt xác nhận người bán đã nhận được tiền. Phần lớn các tài liệu như vậy đều có điều khoản về việc không hoàn lại tiền nếu người mua từ chối giao dịch, cũng như các hành động khác của anh ta dẫn đến giao dịch thất bại. Có vẻ như mọi thứ đều cực kỳ rõ ràng. Nhưng nếu bạn tìm hiểu sâu hơn, hóa ra tất cả những điều này đều trái với luật pháp hiện hành.

Việc ứng trước, theo các quy định của pháp luật, chỉ là một loại nghi thức nhằm mục đích chứ không phải là nghĩa vụ phải mua một căn hộ bằng bất cứ giá nào.

Số tiền được chuyển cho người bán chỉ đơn giản là phụ lục của hợp đồng và số tiền này sẽ được trả lại, bất kể lý do tại sao giao dịch không diễn ra.

Tạm ứng hoặc đặt cọc: tìm ra sự khác biệt giữa các khái niệm

Tạm ứng và đặt cọc là gì? Sự khác biệt là gì?

Một trong những vấn đề nghiêm trọng mà người bán căn hộ hoặc nhà riêng nhất quyết không trả lại số tiền đã chuyển cho họ là sự nhầm lẫn giữa các khái niệm “tạm ứng” và “đặt cọc”. Chúng tôi đã xác định các chức năng của cái đầu tiên - nó chỉ thể hiện ý định mua bất động sản của người mua, nhưng, không giống như tiền đặt cọc, nó không phải là sự đảm bảo tài chính cho giao dịch. Đó là lý do tại sao việc chuyển khoản tạm ứng thậm chí có thể không được ghi lại trong một thỏa thuận sơ bộ được soạn thảo đặc biệt. Tất cả những gì bạn cần là biên nhận từ người mua xác nhận việc chuyển một số tiền cụ thể cho người bán. Tài liệu này chắc chắn sẽ được tòa án xem xét và trong đại đa số các trường hợp sẽ trở thành một lập luận giết người để đảm bảo chiến thắng.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Nếu quay lại các yêu cầu pháp lý, chúng ta có thể tìm thấy các tiêu chuẩn sau:

  • Tiền đặt cọc chỉ được trả lại nếu lỗi giao dịch không thành công thuộc về người bán. Nếu bên mua từ chối mua tài sản thì số tiền vẫn thuộc về bên kia (Điều 381 Bộ luật Dân sự);
  • khoản thanh toán tạm ứng sẽ được trả lại trong mọi trường hợp, bất kể giao dịch không diễn ra do lỗi của ai. Đồng thời, nhìn chung, việc đưa vào hợp đồng mua bán sơ bộ bất kỳ yêu cầu, quy phạm nào liên quan đến trách nhiệm pháp lý của một trong các bên là trái pháp luật (Điều 421, 422 và 1102 Bộ luật Dân sự.

Việc có biên lai hoặc thỏa thuận là đủ bằng chứng chứng minh số tiền chuyển cho người bán là tiền ứng trước. Vì vậy, trong mọi trường hợp, tòa án phải đưa ra quyết định có lợi cho người mua không thành công.

Thực tế cho thấy, các tòa án trong nước làm được điều đó. Hơn nữa, họ thậm chí không xem xét bất kỳ lý lẽ nào của người bán. Vì vậy, khi nộp đơn yêu cầu bồi thường, bạn có thể tin tưởng vào sự thành công một cách an toàn ngay cả khi bạn không có biên lai hoặc bất kỳ tài liệu nào khác trong tay.

Trong trường hợp nào tiền ứng trước không được trả lại cho người mua?

Khi nào tiền tạm ứng không được trả lại?

Bất chấp tất cả những điều trên, đôi khi vẫn phát sinh các tình huống khi khoản thanh toán tạm ứng vẫn thuộc về người bán ngay cả sau khi có quyết định của tòa án. Và nguyên nhân là do người mua bất động sản không mấy chú ý đến quá trình soạn thảo, điền và ký kết hồ sơ.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Thông thường, khoản thanh toán tạm ứng không được trả lại vì lý do đơn giản là phụ lục của thỏa thuận sơ bộ nêu rõ rằng nếu người mua từ chối hoàn tất giao dịch, số tiền nhận được từ người đó sẽ vẫn thuộc về người bán như một khoản phạt vì thiệt hại về tinh thần và các thiệt hại khác. Trong tình huống này, tòa án sẽ đứng về phía người sau một cách hoàn toàn đúng đắn và ra phán quyết có lợi cho người đó.

Hãy cẩn thận khi ký các văn bản chuyển khoản tạm ứng!

Khi ký thỏa thuận chuyển khoản tạm ứng cho người bán phải đảm bảo văn bản này có các thông tin sau:

  • giá trị của tài sản bạn dự định mua. Điều khoản này sẽ không có bất kỳ ảnh hưởng nào đến việc hoàn lại khoản tạm ứng, nhưng sẽ bảo đảm cho bạn khỏi việc tăng giá đột ngột theo sáng kiến ​​của người bán;
  • số tiền bạn chuyển dưới dạng tạm ứng;
  • mô tả chi tiết về tài sản;
  • khung thời gian mà giao dịch phải được hoàn thành.

Để giảm thiểu mọi rủi ro có thể xảy ra với thỏa thuận sơ bộ, nó phải được hai bên ký kết. Ngoài ra, tốt hơn hết bạn nên giao việc soạn thảo văn bản cho một luật sư giàu kinh nghiệm, người này phải có mặt trong quá trình ký kết thỏa thuận. Đây là cách duy nhất bạn có thể tin tưởng vào trường hợp trả lại khoản tạm ứng đang được xem xét trước tòa, cũng như kết quả thành công của nó đối với bạn.

Tin tức bất động sản phổ biến

  • Sự miêu tả
  • Cơ sở hạ tầng
  • Khách hàng bí ẩn

Các tòa nhà mới được tìm thấy ở mức giá này

Tư vấn pháp luật miễn phí:

Nếu số tiền tạm ứng căn hộ không được trả lại

“Họ không trả lại tiền tạm ứng!” - Alla Aliyeva từ Moscow đã đến gặp chúng tôi để giải quyết vấn đề này. Dự định mua một căn hộ và lựa chọn phương án thích hợp, Alla đã đồng ý với người bán về tất cả các điều khoản của giao dịch và ký hợp đồng mua bán sơ bộ. Hợp đồng quy định việc chuyển khoản thanh toán tạm ứng và người mua đã đáp ứng điều kiện này. Thỏa thuận đã không diễn ra - hoàn cảnh thay đổi buộc Alla phải từ bỏ việc mua bất động sản. Tuy nhiên, người bán từ chối trả lại số tiền tạm ứng với lý do chính Alla phải chịu trách nhiệm về việc hủy giao dịch, hơn nữa, người bán đã tạm ứng trước cho căn hộ mới của mình.

Luật sư thường phải đối mặt với những câu hỏi tương tự do nhiều người nhầm lẫn giữa tiền tạm ứng và tiền đặt cọc. Thật vậy, cả hai hành động đều có tính năng tương tự nhau. Cả khoản thanh toán tạm ứng và tiền đặt cọc đều được thanh toán dưới dạng thanh toán tạm ứng cho giao dịch; số tiền này được tính vào khoản thanh toán cuối cùng cho tài sản. Và nếu giao dịch thành công thì các bên có thể không cảm nhận được sự khác biệt giữa tiền đặt cọc và tiền tạm ứng. Sự khác biệt giữa tạm ứng và đặt cọc là gì, bạn có thể tìm hiểu trong bài viết của chúng tôi sự khác biệt giữa tạm ứng và đặt cọc là gì

Nếu việc mua bán không diễn ra thì hậu quả sẽ khác nhau đáng kể. Thực tế là khoản tạm ứng, không giống như khoản tiền gửi, không phải là cách để đảm bảo việc thực hiện giao dịch. Khoản tiền tạm ứng có thể được trả lại cho người mua trong trường hợp giao dịch bị hủy. Nhưng tiền đặt cọc có tác dụng tương tự như tiền phạt nếu từ chối thực hiện hợp đồng. Nếu người mua có lỗi thì số tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho người mua. Nếu người bán từ chối thực hiện giao dịch, anh ta sẽ chuyển cho người mua số tiền đặt cọc gấp đôi.

Vấn đề trở nên phức tạp bởi thực tế là ngay cả khoản tạm ứng cũng có thể không được trả lại. Điều này sẽ xảy ra nếu hợp đồng quy định rõ ràng rằng nếu người mua từ chối giao dịch thì khoản tiền tạm ứng vẫn thuộc về người bán như một khoản phạt. Chúng tôi khuyên tất cả các bên tham gia giao dịch nên chú ý đến các điều khoản pháp lý và nghiên cứu tất cả các hậu quả có thể xảy ra khi giao dịch được ký kết và vì điều này, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn pháp lý.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Trong trường hợp của Alla Aliyeva, chúng tôi đang nói cụ thể về việc tạm ứng mà không cần đặt trước thêm và người bán có nghĩa vụ trả lại số tiền đã chuyển cho cô ấy. Lập luận của anh ta rằng người mua phải chịu trách nhiệm hoặc anh ta đã chuyển số tiền này cho người khác là không có giá trị. Các chuyên gia của chúng tôi đã giúp Alla đưa ra yêu cầu chính đáng và trả lại khoản tạm ứng.

Quan trọng: loại trả trước phải được ghi lại trong chứng từ. Không bao giờ chuyển khoản tạm ứng hoặc đặt cọc bằng thỏa thuận bằng lời nói.

Phố Bagrationovsky, tòa nhà 12A

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Hoàn trả tiền tạm ứng căn hộ

Một giao dịch tài sản bao gồm việc soạn thảo hai loại hợp đồng.

Đầu tiên, một thỏa thuận sơ bộ được soạn thảo, theo đó công ty bất động sản hoặc chủ sở hữu tài sản bị chuyển nhượng sẽ nhận một khoản tạm ứng hoặc đặt cọc từ người mua đối với giá trị của tài sản đó.

Việc chuyển giao quyền và thanh toán đầy đủ được thực hiện trên cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chính.

Khái niệm ứng trước khi mua căn hộ

Thanh toán tạm ứng là khoản thanh toán sơ bộ thường được thực hiện theo thỏa thuận trước vào đêm giao dịch tài sản theo kế hoạch.

Nó được thu thập từ người mua, hoạt động như một sự đảm bảo cho giao dịch. Theo các điều khoản hợp đồng, công dân đã thanh toán trước xác nhận sự đồng ý mua đối tượng được chỉ định. Sau đó, sau khi hoàn thành giao dịch tài sản, số tiền tạm ứng sẽ được tính như một phần của khoản thanh toán được bao gồm trong việc thanh toán nguyên giá tài sản.

Những điều khoản như vậy được ký kết nhưng không phải lúc nào các bên cũng thực hiện.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Tiền lệ cho thấy việc đảm bảo thực hiện các điều khoản trong hợp đồng không xảy ra. Bên quan tâm nếu giao dịch không được thỏa thuận có thể dễ dàng hoàn trả số tiền đã phát hành trước.

Sự khác biệt giữa tạm ứng và đặt cọc

Hầu hết, khi yêu cầu tạm ứng để bảo đảm giao dịch, công dân, người đại diện theo ủy quyền của các bên đều mắc sai lầm do trình bày sai quy định của pháp luật dân sự.

Cần phân biệt rõ ràng các khái niệm được chỉ định vì năng lực pháp luật và đặc điểm chức năng của chúng là khác nhau. Trong số những điều khác, việc sử dụng chúng được quy định bởi các quy định khác nhau từ các điều khoản của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.

Tiền đặt cọc được thiết lập theo loại quan hệ pháp lý trong thỏa thuận sơ bộ về việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản. Nó đóng vai trò như một sự đảm bảo cho người mua mà anh ta cung cấp dưới hình thức thanh toán một số tiền nhất định.

Những mối quan hệ kiểu này được điều chỉnh bởi Điều 380 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Quy tắc này xuất phát từ khái niệm lợi nhuận bị mất mà chủ sở hữu có thể có được nếu anh ta không hạn chế tìm kiếm người mua thêm.

Nghĩa là, đối tác đã rút lui khỏi việc tham gia tố tụng đã gây ra thiệt hại về tài sản có thể xảy ra và số tiền này sẽ được hoàn trả cho người bị thương. Người khởi xướng việc chuyển nhượng căn hộ là chủ sở hữu hoặc người đại diện hợp pháp của mình được công nhận như vậy.

Do việc lập chứng thư mua bán, số tiền đầu tư dưới hình thức đặt cọc được tính trong giai đoạn cuối cùng của các thỏa thuận chung, khi chuyển nhượng căn hộ theo hợp đồng mua bán.

Các quy tắc sử dụng hình thức thanh toán này là khác nhau, chúng được quy định bởi quy định tại Điều 487 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, trong đó quy định rằng số tiền đã trả trước đó cho hàng hóa không nhận được đúng thời hạn, ở đây là căn hộ, sẽ được trả lại .

Việc hoàn lại tiền có thể đạt được bằng thỏa thuận tự nguyện chung hoặc thông qua tòa án. Thực tiễn tư pháp cho thấy rằng các hợp đồng tiêu chuẩn, trong đó không có tài liệu tham khảo đặc biệt nào về Điều 380, 381 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, không cho phép công nhận khoản thanh toán trả trước là tiền đặt cọc, yêu cầu hủy bỏ vấn đề bằng cách tuyên bố giao dịch vô hiệu do tính không đầy đủ của nó.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Tức là số tiền được trả đã đến tay chủ sở hữu tài sản một cách bất hợp pháp. Tòa án không xem xét các lý do khách quan khiến việc mua bán không diễn ra. Trong trường hợp này, họ dựa vào Điều 1102 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.

Nhưng ở đây bạn sẽ cần phải quan sát sắc thái sau: việc chuyển một khoản tiền được xác nhận bằng biên nhận (xem Biên nhận để nhận tiền). Biên nhận cho biết một bên đã chuyển một số tiền nhất định cho bên kia. Các bên được chỉ định theo dữ liệu hộ chiếu và số tiền chuyển được nhập bằng chữ số và chữ Ả Rập.

Nguyên nhân của xung đột

Ngoài việc mỗi bên đều yêu cầu giữ lại số tiền nhận được, một số vấn đề nảy sinh làm mâu thuẫn giữa các bên trở nên trầm trọng hơn.

Nhiều âm mưu lừa đảo dựa trên việc nhận được khoản thanh toán cho một giao dịch giả mạo, trong đó một đối tác vô đạo đức tìm cách moi tiền đặt cọc từ người mua để mua bất động sản. Sau đó, anh ta tạo ra những điều kiện không thể chấp nhận được cho giao dịch, buộc người mua phải từ chối thực hiện.

Các tòa án, vốn có nhiều kinh nghiệm trong các hợp đồng bất hợp pháp như vậy, tập trung vào việc đưa ra quyết định trả lại nếu các điều kiện đó được cho phép dựa trên các điều khoản được quy định trong hợp đồng.

Tư vấn pháp luật miễn phí:


Khi làm như vậy, họ được hướng dẫn bởi thực tế là cơ sở pháp lý của thỏa thuận mua bán sơ bộ không cho phép thu số tiền vì người mua không nhận được bất kỳ lợi ích nào có thể thực hiện thanh toán.

Sau khi xác định được sự có ác ý từ phía đối tác, nguyên đơn có quyền tuyên bố giao dịch là vô hiệu, điều này sẽ cho phép trả lại đầy đủ số tiền đã trả, vì các điều khoản của quan hệ pháp lý đó bị hủy bỏ, cùng với việc khôi phục về tình trạng ban đầu.

Một giao dịch tài sản có thể đổ vỡ do chủ động của người mua hoặc do lỗi của chủ sở hữu căn hộ không đạt được sự mong đợi của đối tác. Ví dụ:

  • Anh ta không đuổi mẹ và con nhỏ ra khỏi căn hộ, điều này bị phát hiện vào đêm trước khi ký hợp đồng (xem Cách cưỡng bức một người).
  • Bị mất (không tìm thấy) giấy tờ sở hữu hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu.
  • Không thể có được sự đồng ý có công chứng của vợ tôi.
  • Ông yêu cầu tăng giá căn hộ.
  • Anh ta uống rượu và rơi vào tình trạng không được phép ký hợp đồng hay có mặt tại phòng đăng ký.
  • Thực hiện các hành động không trung thực khác đối với người mua.

Những trường hợp khó giải quyết nhất là trường hợp chủ sở hữu tài sản biến mất sau khi nhận được tiền tạm ứng.

Cách trả lại khoản tạm ứng cho căn hộ

Việc trả lại số tiền đã cố ý trả tùy thuộc vào tình hình trước mắt. Để có được sự trở lại suôn sẻ, bạn cần:

Tư vấn pháp luật miễn phí:


  • Vì vậy, biên nhận cho biết ngày hoàn lại tiền nếu giao dịch không thành công. Điều khoản này phải được xây dựng một cách đúng đắn về mặt pháp lý, không được phép giải thích.
  • Trong hợp đồng, chỉ ra những điểm trên cơ sở đó được phép yêu cầu hoàn lại tiền. Các quy định còn lại yêu cầu giải thích đúng về mặt pháp lý, trên cơ sở đó có thể để lại tiền đặt cọc.

Nếu phát sinh tranh chấp, các bên nên tham khảo các điều khoản trong thỏa thuận sơ bộ đã được soạn thảo, trong đó quy định cụ thể các phương thức tiến hành giao dịch tài sản. Cần tiến hành từ những điểm mà đối tác đã cam kết thực hiện nhưng không thực hiện. Chúng nên được sử dụng làm điểm khởi đầu khi chấm dứt quan hệ pháp luật.

Căn cứ vào những vi phạm đã được xác định, người mua lập đơn khiếu nại bằng văn bản gửi người có quan hệ pháp luật dân sự với mình ký để phản đối. Nếu đây là một công ty bất động sản, được phép liên hệ trực tiếp với người đứng đầu công ty để lập biên bản về việc chuyển giao yêu cầu bồi thường.

Nếu không nhận được phản hồi trong vòng một tháng hoặc phản hồi là âm tính, bạn có thể gửi yêu cầu bồi thường.

Khi việc trao chữ ký trở nên khó khăn, có thể gửi yêu cầu bằng thư bảo đảm. Dự kiến ​​cũng sẽ có phản hồi trong vòng một tháng.

Khiếu nại chỉ ra nguyên nhân khiến các bên không thực hiện đúng các điều khoản của thỏa thuận, dẫn đến quan hệ tài sản không phát triển. Yêu cầu bồi thường phải nêu rõ số tiền cần thu hồi, bằng với số tiền tạm ứng.

Sự hiện diện của các tài liệu cần thiết và các hành động được thực hiện chính xác giúp tòa án công nhận yêu cầu bồi thường, ngụ ý, do hậu quả pháp lý, việc trả lại số tiền mà bị đơn đã nhận bất hợp pháp.

Không phải tất cả các giao dịch mua căn hộ đều được hoàn thành thành công. Nhưng người mua nên làm gì nếu đã thanh toán trước? Làm thế nào tôi có thể lấy lại tiền của mình?

Thời gian đọc: 5 phút

Giao dịch mua hàng không được thực hiện? Còn tiền ứng trước thì sao?

Số liệu thống kê toàn diện cho biết hầu hết mọi giao dịch bất động sản thứ năm đều liên quan đến khoản thanh toán trước, khoản tiền này được người mua tiềm năng chuyển cho người bán căn hộ hoặc nhà riêng. Đồng thời, nhiều người sau đó phàn nàn rằng nếu việc mua bán không thành công thì việc hoàn trả số tiền đã chuyển sẽ gặp vấn đề nghiêm trọng. Động cơ chính của người bán là lỗi của người mua khiến giao dịch không diễn ra. Vậy có cách nào để giải quyết vấn đề này và lấy lại tiền của bạn không? Chúng tôi sẽ tìm kiếm câu trả lời cho câu hỏi này trong bài viết này.

Nguyên nhân chính của vấn đề trả trước

Việc có một khoản thanh toán tạm ứng, chiếm một phần giá thành của căn nhà đã mua, được quy định trong thỏa thuận sơ bộ hoặc biên nhận đặc biệt xác nhận người bán đã nhận được tiền. Phần lớn các tài liệu như vậy đều có điều khoản về việc không hoàn lại tiền nếu người mua từ chối giao dịch, cũng như các hành động khác của anh ta dẫn đến giao dịch thất bại. Có vẻ như mọi thứ đều cực kỳ rõ ràng. Nhưng nếu bạn tìm hiểu sâu hơn, hóa ra tất cả những điều này đều trái với luật pháp hiện hành.

Việc ứng trước, theo các quy định của pháp luật, chỉ là một loại nghi thức nhằm mục đích chứ không phải là nghĩa vụ phải mua một căn hộ bằng bất cứ giá nào.

Số tiền được chuyển cho người bán chỉ đơn giản là phụ lục của hợp đồng và số tiền này sẽ được trả lại, bất kể lý do tại sao giao dịch không diễn ra.

Tạm ứng hoặc đặt cọc: tìm ra sự khác biệt giữa các khái niệm

Tạm ứng và đặt cọc là gì? Sự khác biệt là gì?

Một trong những vấn đề nghiêm trọng mà người bán căn hộ hoặc nhà riêng nhất quyết không trả lại số tiền đã chuyển cho họ là sự nhầm lẫn giữa các khái niệm “tạm ứng” và “đặt cọc”. Chúng tôi đã xác định các chức năng của cái đầu tiên - nó chỉ thể hiện ý định mua bất động sản của người mua, nhưng, không giống như tiền đặt cọc, nó không phải là sự đảm bảo tài chính cho giao dịch. Đó là lý do tại sao việc chuyển khoản tạm ứng thậm chí có thể không được ghi lại trong một thỏa thuận sơ bộ được soạn thảo đặc biệt. Tất cả những gì bạn cần là biên nhận từ người mua xác nhận việc chuyển một số tiền cụ thể cho người bán. Tài liệu này chắc chắn sẽ được tòa án xem xét và trong đại đa số các trường hợp sẽ trở thành một lập luận giết người để đảm bảo chiến thắng.

Nếu quay lại các yêu cầu pháp lý, chúng ta có thể tìm thấy các tiêu chuẩn sau:

  • Tiền đặt cọc chỉ được trả lại nếu lỗi giao dịch không thành công thuộc về người bán. Nếu bên mua từ chối mua tài sản thì số tiền vẫn thuộc về bên kia (Điều 381 Bộ luật Dân sự);
  • khoản thanh toán tạm ứng sẽ được trả lại trong mọi trường hợp, bất kể giao dịch không diễn ra do lỗi của ai. Đồng thời, nhìn chung, việc đưa vào hợp đồng mua bán sơ bộ bất kỳ yêu cầu, quy phạm nào liên quan đến trách nhiệm pháp lý của một trong các bên là trái pháp luật (Điều 421, 422 và 1102 Bộ luật Dân sự.

Việc có biên lai hoặc thỏa thuận là đủ bằng chứng chứng minh số tiền chuyển cho người bán là tiền ứng trước. Vì vậy, trong mọi trường hợp, tòa án phải đưa ra quyết định có lợi cho người mua không thành công.

Thực tế cho thấy, các tòa án trong nước làm được điều đó. Hơn nữa, họ thậm chí không xem xét bất kỳ lý lẽ nào của người bán. Vì vậy, khi nộp đơn yêu cầu bồi thường, bạn có thể tin tưởng vào sự thành công một cách an toàn ngay cả khi bạn không có biên lai hoặc bất kỳ tài liệu nào khác trong tay.

Trong trường hợp nào tiền ứng trước không được trả lại cho người mua?

Khi nào tiền tạm ứng không được trả lại?

Bất chấp tất cả những điều trên, đôi khi vẫn phát sinh các tình huống khi khoản thanh toán tạm ứng vẫn thuộc về người bán ngay cả sau khi có quyết định của tòa án. Và nguyên nhân là do người mua bất động sản không mấy chú ý đến quá trình soạn thảo, điền và ký kết hồ sơ.

Thông thường, khoản thanh toán tạm ứng không được trả lại vì lý do đơn giản là phụ lục của thỏa thuận sơ bộ nêu rõ rằng nếu người mua từ chối hoàn tất giao dịch, số tiền nhận được từ người đó sẽ vẫn thuộc về người bán như một khoản phạt vì thiệt hại về tinh thần và các thiệt hại khác. Trong tình huống này, tòa án sẽ đứng về phía người sau một cách hoàn toàn đúng đắn và ra phán quyết có lợi cho người đó.

Hãy cẩn thận khi ký các văn bản chuyển khoản tạm ứng!

Khi ký thỏa thuận chuyển khoản tạm ứng cho người bán phải đảm bảo văn bản này có các thông tin sau:

  • giá trị của tài sản bạn dự định mua. Điều khoản này sẽ không có bất kỳ ảnh hưởng nào đến việc hoàn lại khoản tạm ứng, nhưng sẽ bảo đảm cho bạn khỏi việc tăng giá đột ngột theo sáng kiến ​​của người bán;
  • số tiền bạn chuyển dưới dạng tạm ứng;
  • mô tả chi tiết về tài sản;
  • khung thời gian mà giao dịch phải được hoàn thành.

Để giảm thiểu mọi rủi ro có thể xảy ra với thỏa thuận sơ bộ, nó phải được hai bên ký kết. Ngoài ra, tốt hơn hết bạn nên giao việc soạn thảo văn bản cho một luật sư giàu kinh nghiệm, người này phải có mặt trong quá trình ký kết thỏa thuận. Đây là cách duy nhất bạn có thể tin tưởng vào trường hợp trả lại khoản tạm ứng đang được xem xét trước tòa, cũng như kết quả thành công của nó đối với bạn.