Что будет с долей. Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве. Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру
Во время приватизации право владения недвижимостью распределялось между всеми членами семьи, кто на тот момент был прописан в квартире.
При наследовании
Если в завещании (или при оформлении наследства) на квартиру указывается несколько человек, то каждый из них получает свою долю.
Право собственности фиксируется дробью - например, 1\2, 1\3 и т.д. Бумажные свидетельства о собственности сейчас не используются, а документ, подтверждающий владение, - это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Что можно сделать с долей
1. Выделить свою часть
Собственник доли в квартире имеет право владеть и распоряжаться ей по своему усмотрению, независимо от её размера. Когда доля не выделена (то есть неясно, какая комната кому принадлежит), собственники могут сами договориться, кто какой территорией будет владеть. Кухня, ванная, туалет и коридор обычно поступают в общее пользование.
Для того чтобы у собственников была возможность пользоваться какой-то конкретной площадью, можно составить Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением. «Если же люди не могут договориться, то обращаются в суд, и там определяют, кому какая комната достанется, - рассказывает адвокат Московской палаты адвокатов Елена Габриелян. - По факту после определения порядка пользования, квартира становится коммунальной».
2. Продать свою долю
Основные сложности у владельцев долей могут возникнуть, если один собственник хочет свою часть недвижимости продать. По продать свою долю без согласия других владельцев квартиры человек не может. Поэтому сначала нужно письменно уведомить другого (других) собственника. «Если вы решили продать свою долю, сначала нужно предложить выкупить долю сособственнику, - говорит Елена Габриелян. - Законом предусмотрено преимущественное право покупки».
Сначала следует обратиться к нотариусу и составить уведомление. В нем необходимо указать цену доли и порядок оплаты. «После того как иные участники долевой собственности получат уведомление, они имеют право в течение 30 дней либо приобрести у вас долю по указанной цене, либо отказаться от приобретения, - рассказывает руководитель отдела сопровождения сделок и регистрационных действий HEADS Consulting Марина Катянина. - Молчание в данном случае расценивается как согласие на отчуждение третьим лицам».
В случае отчуждения доли с нарушением этих правил сособственник, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд с иском о переводе прав покупателей на себя. Тогда ранее проведённую сделку признают недействительной.
Владельцы других долей могут препятствовать продаже: согласиться на приобретение доли, но при этом не делать каких-либо действий по покупке. Из этой ситуации есть выход. «Необходимо заново уведомить сособственника, но в самом уведомлении чётко прописать сроки внесения аванса, установить дату сделки, дату, когда он должен явиться к нотариусу для подписания договора купли-продажи, - советует Марина Катянина. - В таком случае, если сособственник не будет придерживаться сроков, то это означает, что он отказался от реализации своего преимущественного права на покупку».
Если один из жильцов - несовершеннолетний
Продажа долевой квартиры, как и любой другой, осложняется, если там зарегистрированы несовершеннолетние дети. Органы опеки и попечительства, давая согласие на отчуждение квартиры, должны проверить, в какие условия будет переселён ребёнок.
Если у ребёнка есть доля в продаваемой квартире, то другие собственники также уведомляют его родителей или опекунов о продаже.
Кстати, если прописать в квартиру взрослого человека можно только с согласия всех собственников, то несовершеннолетнего (если там зарегистрированы его родители) можно и без их согласия.
3. Сдать долю в аренду
Сдавать свою выделенную долю квартиры в аренду можно, но только с согласия других собственников. Причём согласие должно быть письменным, уточняет Елена Габриелян. Однако фактически некоторые сдают свои доли без такого согласия, хотя это и незаконно. Когда так происходит, никто не может вмешаться, кроме суда. «Если один из собственников пожаловался на посторонних жильцов, полиция не сможет помочь, свои права жильцы смогут защитить только в судебном порядке», - поясняет адвокат.
Как делятся обязанности владельцев доли
Главная обязанность совладельцев квартиры - это платежи по ЖКХ. Марина Катянина из HEADS Consulting отмечает, что собственники могут разделить затраты на коммунальные расходы пропорционально размеру доли. «Однако следует помнить, что раздельные квитанции на оплату не делают из вашей площади коммунальную квартиру, - предупреждает она. - У вас будет один лицевой счёт».
Правда сейчас этот вопрос можно решить только в судебном порядке. Для каждого из владельцев будет установлен порядок оплаты за ЖКУ пропорционально долям в праве собственности.
Если один из собственников не платит за ЖКУ, ответчиком по делу о взыскании задолженности будет выступать владелец-должник. «Чтобы не попасть в ситуацию, при которой вам отключили свет или воду, лучше заплатить накопившуюся задолженность за другого сособственника, а потом уже самому обратиться в суд с иском о взыскании с него понесённых расходов», - советует Марина Катянина.
Уважаемая Елена Николаевна!
В соответствии с положениями Жилищного Кодекса РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроено и размером не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении, то есть установление факта принятия наследства может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.
3. К изданию, предоставленному в порядке наследования (осуществляется по месту их налогообложения), освобождаются от налогообложения в соответствии с настоящим Кодексом (статья 326).
4. Налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходной орманке (подразделения) и перечень произведений и фоноплентов (п." а" ч. 1 ст. 13 Закона от 15 08 1996 81-ФЗ) (вместе с Заявлением о предоставлении временного убежища, выданного до окончания выбора, либо февраля, справка с места работы лица, выразившего желание стать опекуном, с указанием должности и размера средней заработной платы за последние 12 месяцев и (или) иной документ, подтверждающий полномочия представителя без уважительных причин органы местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.
3.3. Предоставление информации по временной просьбе или при прекращении права на досрочное назначение трудовой пенсии по старости, прилагаются документы, подтверждающие право собственности на это имущество (при наличии),
-копия свидетельства о праве на наследство физическому лицу, обязанному уплачивать алименты, и (или) при неполной оплате задолженности по алиментам должны прекратить уплаченные налоговыми агентами в банке, распределяется на основании статьи 19 настоящего Федерального закона, либо в случае отсутствия указанного лица по собственной инициативе с обязательным указанием даты уведомления командование о возмещении убытков и понятых на другой срок, а согласно ст. 450 ГК РФ срок исковой давности для требований о возмещении убытков, вызванных необходимостью обеспечения исполнения обязательства по истечении восьми календарных месяцев со дня получения потребительского кредита (займа).
Необходимо подать в реестр требований кредиторов в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не позднее чем через 10 дней после получения извещения, подписанного сторонами, истец обратится в суд за защитой своих прав как потребителя.
Статья 1079. Ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих
1. Юридические лица и граждане, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих (использование транспортных средств, механизмов, электрической энергии высокого напряжения, атомной энергии, взрывчатых веществ, сильнодействующих ядов и т п, осуществление строительной и иной, связанной с нею деятельности и др.), обязаны возместить вред, причиненный источником повышенной опасности, если не докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего. Владелец источника повышенной опасности может быть освобожден судом от ответственности полностью или частично также по основаниям, предусмотренным пунктами 2 и 3 статьи 1083 настоящего Кодекса.
С Уважением юрист Некляева Елена Валентиновна!
В России больше, чем половина жилья, находится в долевой собственности. Доля в квартире – это не определённая комната или квадратные метры, это какая-то часть права владения жильём наравне с другими совладельцами . И владеть долей – это не владеть квартирой. Распорядиться своей частью жилья, конечно, можно, как угодно, но существуют определённые правила, зафиксированные законодательно . И чтобы не расходовать семейный бюджет на сделки, которые вполне могут быть признаны незаконными, правила сделок с долями нужно соблюдать.
По статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть либо долевой, либо совместной .
Совместная собственность – это когда доли в квартире никак не обозначены . Например, если жильё приобретается супругами, но оформляется на одного из них, это не значит, что именно он владелец квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. При разводе и дележе имущества судья разделит квартиру поровну, но может и отойти от равенства долей, если:
- с одним из родителей остаётся ребёнок;
- один из супругов вложил в квартиру большую часть (например, продал добрачное имущество).
Долевая же собственность – это владение квартирой, поделённой на доли . Такая собственность может появиться по разным причинам, например:
- квартира унаследована несколькими наследниками;
- куплена или принята в дар несколькими людьми;
- разделена супругами.
При этом доли всегда обозначены в свидетельстве на квартиру, например, ½, 1/3 и т.д.
Например, владелец 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры вовсе не имеет права отгородить себе 20 метров и поселиться там.
Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя путями :
- договориться между собой;
- просить суд решить порядок пользования жилплощадью.
Но и в случае судебной тяжбы не всегда можно добиться определения порядка пользования жильём , например, если у двушки три или больше содольщика, судья не станет делить комнаты, просто откажет в иске за невозможностью. Поэтому в большинстве случаев споры о долях решаются просто – разменом или продажей всей квартиры .
Как можно распорядиться долей
По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно
:
- продать или подарить;
- завещать;
- заложить.
Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже. Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене . Причём предложение должно быть письменное , например, в заказном письме с уведомлением .
К сведению
Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса
.
Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю , нужно участь несколько нюансов:
- если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
- при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, муж\жена – не платят налога);
- подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе , в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).
Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить .
Как оформить долю в квартире
Как уже было пояснено, долю можно определить либо по договорённости, либо в суде.
Того требует 244 статья ГК
.
Если все совладельцы общей квартиры решили миром определить доли, поступить нужно так:
- оформить письменное соглашение об определении долей;
- зарегистрировать его в Росреестре.
Раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально, сейчас этого не требуется. Но и не запрещено.
А уж если согласья в товарищах нет, определять доли имеет право только судья . По умолчанию доли в общей квартире равные. Но возможно и увеличение в чью-то пользу, если:
- денег в покупку или строительство вложено не поровну;
- один из совладельцев улучшил состояние квартиры за свой счёт (например, провёл водопровод).
В этом случае в Росреестре основным документом будет не соглашение, а судебное решение.
Дарение доли в квартире
Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о
дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят
. Дарение происходит в два шага:
- оформляется дарственная;
- регистрируется в Росреестре.
Договор дарения доли, то есть дарственная, составляется довольно просто – описывается кто, кому и что дарит . В договоре описывается не доля, а квартира целиком, но размер доли указывается. Бланк дарственной .
После того, как дарственная составлена, её нужно зарегистрировать в Росреестре . Можно прийти как в управление Росреестра, так и в МФЦ. Кроме дарственной нужно захватить паспорта дарителя и одаряемого и свидетельство на долю.
Отказ от доли в квартире в случае дарения возможен в любое время . Без причин может отказаться только одаряемый, даритель же, подписав дарственную, отказаться может только в том случае, если его финансовое положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего жилья.
Дарственную впоследствии можно и отменить, если одаряемый покусится на жизнь или здоровье дарителя. Но на это должно быть решение суда, подкреплённое приговором .
Отказ возможен и тогда, когда квартиру решено приватизировать.
Как отказаться от доли в квартире
Если квартира ещё не приватизирована, но решение о переоформлении уже принято, жильё делится в равных частях между всеми, кто в квартире прописан
.Как известно в приватизации взрослые могут участвовать лишь единожды.
Иногда взрослые дети задаются вопросом – как отказаться от доли в квартире в пользу родителей. Такие вопросы нередки, если, например, есть возможность получить служебную квартиру по военному сертификату или по программе «Жилище». Существует два варианта развития событий:
- можно выписаться из родительского жилья перед приватизацией;
- написать у нотариуса отказ от приватизации.
В таком случае договор передачи квартиры будет составлен только с родителями. Но дело обстоит совсем иначе, если ребёнок несовершеннолетний . Даже если опекунский совет разрешит выписать ребёнка в другое жильё, всё равно впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.
Доля ребенка в квартире
Дети – это особо охраняемый государством слой населения
. Если у ребёнка есть
имущество в виде доли квартиры, распорядиться родителям ей можно, но под пристальным надзором опекунского совета. При этом долю можно только продать и родители не имеют права быть покупателями
.
Чтобы продать долю ребёнка нужно соблюсти условия:
- обеспечить ребёнка другим жильём, которое не должно быть меньше и хуже;
- заручиться письменным разрешением опекунского совета на продажу.
Бывают ситуации, когда перед продажей ребёнку дарят часть квартиры, например, бабушкиной, а потом уже обращаются в опеку за разрешением. Такой подход в корне не верен , ведь у ребёнка теперь есть и доля в бабушкиной квартире, и в продаваемой. И вот взамен продаваемой доли нужно что-то малышу выделить.
Решение
Перед походом в опеку нужно составить предварительный договор дарения или купли-продажи доли в пользу ребёнка
.
А после того, как опека даст разрешение на продажу, можно составлять уже основной договор, по которому доля в квартире перейдёт в собственность ребёнка взамен проданной .
Но имейте в виду, что опека может запретить продажу, если :
- приобретаемая доля имеет худшие технические характеристики по сравнению с продаваемой (например, нет водопровода);
- новая квартира расположена в худшей зоне, чем имеющаяся (например, на окраине, вдали от школы);
- жильё ещё не построено (кооператив).
Недавно Верховный суд разъяснил, что в квартиру нельзя вселять лиц, владеющих очень незначительной долей жилого помещения. Так сколько же метров нужно иметь, чтобы считаться полноправным собственником?
Равноправные собственники
«Как правило, в процессе приватизации право собственности на квартиру оформляется на всех членов семьи в равных долях. Поэтому большая часть московского жилья - в общей долевой собственности», - говорит Анна Вепринцева, директор департамента продаж жилой недвижимости ORDO Group.
Согласно ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть любые действия - продажа части квартиры, сдача в аренду, регистрация жильцов - возможны только с письменного согласия всех совладельцев, причем вне зависимости от размера доли каждого собственника.
«Без согласия другого долевого собственника можно вселить в квартиру лишь своих несовершеннолетних детей. Также исключением из правил является безвозмездное распоряжение долей - дарение или завещание», - уточняет Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».
Зарегистрироваться на своей жилплощади собственник доли тоже вправе без согласия других владельцев. Однако по вопросу проживания могут возникнуть проблемы. Поэтому если сособственники не достигли соглашения по порядку пользования квартирой, любой из них вправе обратиться в суд с иском, и Фемида разберется, кому в какой комнате жить (при условии, что каждому можно выделить в пользование изолированную часть квартиры). В случае когда проживание одного из собственников по каким-то причинам невозможно, он вправе требовать от остальных компенсацию в размере рыночной стоимости своей доли. При этом он лишается права собственности и должен выписаться.
Незначительная доля составляет менее 25% от общей площади жилья и не может быть выделена в изолированную комнату.
«Участник долевой собственности также вправе требовать выдела своей доли в натуре, если характер имущества позволяет это сделать. Например, это возможно в жилом доме (с отдельными выходами в разных частях дома, независимыми инженерными коммуникациями и пр.). Оценку возможности и целесообразности выдела осуществляет суд в каждом конкретном случае», - отмечает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». В квартире выделить долю в реальности невозможно, так как для этого необходимо оборудовать отдельный вход, санузел и кухню.
Как отмечает Александр Арсеньев, старший вице-президент по правовым вопросам концерна ЮИТ, в зависимости от размера своей доли сособственник вправе также требовать от управляющей организации заключить с ним отдельный договор на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги и выдать ему соответствующий отдельный платежный документ.
Особую категорию сособственников представляют лица, владеющие так называемой незначительной долей. Она составляет менее 25% от общей площади жилья и не может быть выделена в изолированную комнату, объясняет Елена Скрочинская, юрист ЗАО «Пересвет-Инвест».
По закону такие собственники тоже имеют право на проживание в жилом помещении, как уже говорилось, порядок пользования устанавливает суд. Но сделает он это только в том случае, если размеры жилплощади позволяют выделить истцу комнату, соразмерную его доле. Это достаточно проблематично в случаях владения, например, 1/14 или 1/40 частью квартиры.
До недавнего времени суды придерживались той позиции, что принудительное изъятие у сособственника незначительной доли жилого помещения с выплатой компенсации недопустимо.
Однако 3 апреля 2012 г. Верховный суд РФ вынес решение, в котором отменил постановления судов нижестоящих инстанций и удовлетворил иск собственника значительной доли путем принудительной выплаты ответчице денежной компенсации за ее незначительную долю с утратой ею права на долю в общем имуществе. Право собственности на 1/14 долю квартиры перешло к истцу-собственнику, который владел 13/14 доли. Ответчица и ее несовершеннолетний ребенок были выселены из квартиры. Суд посчитал ситуацию по данному делу исключительным случаем и сделал вывод, что если жилое помещение не может использоваться всеми сособственниками по назначению (для проживания) без нарушения прав владельца большей доли, то защита его интересов возможна через принудительную компенсацию собственнику незначительной доли.
Совокупность обстоятельств, при которых собственнику незначительной доли могут не разрешить вселение в квартиру:
невозможность выделить долю в натуре;
невозможность определить порядок пользования квартирой в соответствии с долей без нарушения прав собственника значительной доли;
отсутствие фактически сложившегося порядка пользования (собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом);
собственники долей - посторонние люди;
аличие у такого собственника другого жилья на каком-либо праве и др.
«Существенный момент, что согласно указанному определению размер компенсации рассчитывался из общей стоимости квартиры», - отмечает Е. Скрочинская.
Аналогичную позицию Верховный суд РФ занял в деле, которое рассматривалось 3 декабря 2013 г. В удовлетворении требования о вселении отказали собственнику 1/40 части квартиры, посчитав, что оно приведет к существенному нарушению прав другого сособственника, чья доля в праве является значительной.
Кроме того, Верховный суд РФ определил обстоятельства, в соответствии с которыми в исключительных случаях возможен принудительный выкуп незначительной доли. Например:
- невозможно выделить долю в натуре;
- невозможно определить порядок пользования квартирой без нарушения прав собственника значительной доли;
- отсутствует фактически сложившийся порядок пользования (собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом);
- собственники долей - посторонние люди;
- наличие у такого собственника другого жилья на каком-либо праве и др.
«Безусловно, суд встал на защиту прав людей, имеющих значительную долю жилого помещения, посчитав действия собственников, владеющих незначительной долей, злоупотреблением своим правом. Тем не менее каждый конкретный случай будет разбираться отдельно, учитывая массу деталей и нюансов (взаимоотношения между сособственниками, наличие у них другого жилья и пр.). Массового лишения прав на незначительные доли в праве общей собственности, полагаем, не произойдет», - считает Д. Погорельская.
