Що буде з часткою. Часткова власність у квартирі: що змінилося у законодавстві. Нормативні акти, якими регулюються питання пайового права власності на квартиру
Під час приватизації право володіння нерухомістю розподілялося між усіма членами сім'ї, хто на той момент був прописаний у квартирі.
При наслідуванні
Якщо в заповіті (або при оформленні спадщини) на квартиру вказується кілька осіб, то кожен із них отримує свою частку.
Право власності фіксується дробом - наприклад, 12, 13 і т.д. Паперові свідоцтва про власність зараз не використовуються, а документ, що підтверджує володіння, – це витяг з Єдиного державного реєструнерухомості (ЄДРН).
Що можна зробити з часткою
1. Виділити свою частину
Власник частки у квартирі має право володіти та розпоряджатися їй на свій розсуд, незалежно від її розміру. Коли частка не виділена (тобто неясно, яка кімната комусь належить), власники можуть самі домовитися, хто якою територією володітиме. Кухня, ванна кімната, туалет і коридор зазвичай надходять у загальне користування.
Для того, щоб власники мали можливість користуватися якоюсь конкретною площею, можна скласти Угоду про визначення порядку користування житловим приміщенням. «Якщо ж люди не можуть домовитися, то звертаються до суду, і там визначають, кому якась кімната дістанеться, - розповідаєадвокат Московської палати адвокатів Олена Габрієлян.- За фактом після визначення порядку користування квартира стає комунальною».
2. Продати свою частку
Основні складнощі у власників часток можуть виникнути, якщо один власник хоче свою частину нерухомості продати. за продати свою частку без згоди інших власників квартири людина не може. Тому спочатку потрібно письмово повідомити іншого (інших) власника. «Якщо ви вирішили продати свою частку, спочатку потрібно запропонувати викупити частку співвласнику, – кажеОлена Габрієлян.– Законом передбачено переважне право купівлі».
Спочатку слід звернутися до нотаріуса та скласти повідомлення. У ньому необхідно вказати ціну частки та порядок оплати. «Після того, як інші учасники часткової власності отримають повідомлення, вони мають право протягом 30 днів або придбати у вас частку по вказаною ціною, або відмовитися від придбання, - розповідаєкерівник відділу супроводу угод та реєстраційних дій HEADS Consulting Марина Катяніна.- Мовчання в даному випадкурозцінюється як згоду відчуження третім особам».
У разі відчуження частки з порушенням цих правил співвласник, чиї права було порушено, має право звернутися до суду з позовом про переведення прав покупців на себе. Тоді раніше проведену угоду визнають недійсною.
Власники інших часток можуть перешкоджати продажу: погодитися на придбання частки, але при цьому не робити будь-яких дій щодо купівлі. Із цієї ситуації є вихід. «Необхідно заново повідомити співвласника, але в самому повідомленні чітко прописати терміни внесення авансу, встановити дату угоди, дату, коли він має з'явитися до нотаріуса для підписання договору купівлі-продажу, - радитьМарина Катяніна.- У такому разі, якщо співвласник не дотримуватиметься термінів, то це означає, що він відмовився від реалізації свого переважного правана покупку».
Якщо один із мешканців - неповнолітній
Продаж часткової квартириЯк і будь-який інший, ускладнюється, якщо там зареєстровані неповнолітні діти. Органи опіки та піклування, даючи згоду на відчуження квартири, повинні перевірити, в які умови буде переселена дитина.
Якщо у дитини є частка в квартирі, що продається, то інші власники також повідомляють її батьків або опікунів про продаж.
До речі, якщо прописати у квартиру дорослу людину можна лише за згодою всіх власників, то неповнолітньої (якщо там зареєстровані її батьки) можна і без їхньої згоди.
3. Здати частку в оренду
Здавати свою виділену частку квартири в оренду можна, але лише за згодою інших власників. Причому згода має бути письмовою, уточнюєОлена Габрієлян.Проте, фактично, деякі здають свої частки без такої згоди, хоча це й незаконно. Коли так відбувається, ніхто не може втрутитися, окрім суду. «Якщо один із власників поскаржився на сторонніх мешканців, поліція не зможе допомогти, свої права мешканці зможуть захистити лише у судовому порядку», – пояснює адвокат.
Як діляться обов'язки власників частки
Головний обов'язок співвласників квартири – це платежі по ЖКГ.Марина Катяніна з HEADS Consulting зазначає, що власники можуть поділити витрати на комунальні витрати пропорційно розміру частки. «Однак слід пам'ятати, що окремі квитанції на оплату не роблять із вашої площі комунальну квартиру, – попереджає вона. - У вас буде один особовий рахунок».
Щоправда, зараз це питання можна вирішити тільки в судовому порядку. Для кожного з власників буде встановлено порядок сплати за ЖКП пропорційно часткам у праві власності.
Якщо один із власників не платить за ЖКП, відповідачем у справі про стягнення заборгованості виступатиме власник-боржник. «Щоб не потрапити в ситуацію, за якої вам відключили світло чи воду, краще заплатити заборгованість, що накопичилася, за іншого співвласника, а потім уже самому звернутися до суду з позовом про стягнення з нього понесених витрат», - радитьМарина Катяніна.
Шановна Олено Миколаївно!
Відповідно до положень Житлового Кодексу РФ, що надається громадянам у зв'язку з виселенням інше житлове приміщення за договором соціального найму має бути впорядковане і розміром не менше встановленої величини прожиткового мінімуму самого громадянина-боржника та осіб, які перебувають на його утриманні, тобто встановлення факту прийняття спадщини може встановлюватися для забезпечення проходу та проїзду через сусідню земельну ділянку.
3. До видання, наданого у порядку спадкування (здійснюється за місцем їх оподаткування), звільняються від оподаткування відповідно до цього Кодексу (стаття 326).
4. Податкове вирахуваннянадається платнику податків на підставі письмової заяви платника податків, а також платіжних документів, оформлених в установленому порядку та підтверджуючих факт сплати грошових коштівплатником податків за виробленими витратами (квитанції до прибуткової орманки (підрозділи) та переліком творів та фоноплентів (п." а" ч. 1 ст. 13 Закону від 15 08 1996 81-ФЗ) (разом із Заявою про надання тимчасового притулку, видання вибору, або лютого, довідка з місця роботи особи, яка виявила бажання стати опікуном, із зазначенням посади та розміру середньої заробітної платиза останні 12 місяців та (або) інший документ, що підтверджує повноваження представника без поважних причиноргани місцевого самоврядування, до яких надсилає письмове звернення, або прізвище, ім'я, по батькові відповідної посадової особи, або посаду відповідної особи, а також своє прізвище, ім'я, по батькові (останнє - за наявності), поштову адресу, за якою мають бути направлені відповідь, повідомлення про переадресацію звернення, викладає суть пропозиції, заяви чи скарги, ставить особистий підпис та дату.
3.3. Надання інформації на тимчасове прохання або припинення права на дострокове призначення трудової пенсіїпо старості, додаються документи, що підтверджують право власності на це майно (за наявності),
-копія свідоцтва про право на спадщину фізичній особі, зобов'язаному сплачувати аліменти, та (або) при неповній сплаті заборгованості за аліментами повинні припинити сплачені податковими агентами у банку, розподіляється на підставі статті 19 цього Федерального закону, або у разі відсутності зазначеної особи за власної ініціативиз обов'язковою вказівкою дати повідомлення командування про відшкодування збитків та понятих на інший строк, а згідно зі ст. 450 ЦК України термін позовної давностідля вимог щодо відшкодування збитків, спричинених необхідністю забезпечення виконання зобов'язання після закінчення восьми календарних місяців з дня отримання споживчого кредиту(позика).
Необхідно подати до Реєстру вимог кредиторів у порядку, передбаченому пунктом 1 цієї статті, не пізніше ніж через 10 днів після отримання повідомлення, підписаного сторонами, позивач звернеться до суду за захистом своїх прав як споживача.
Стаття 1079. Відповідальність за шкоду, заподіяну діяльністю, що створює підвищену небезпеку для оточуючих
1. Юридичні особита громадяни, діяльність яких пов'язана з підвищеною небезпекою для оточуючих (використання транспортних засобів, механізмів, електричної енергіївисокої напруги, атомної енергії, вибухових речовин, сильнодіючих отрут тощо, здійснення будівельної та іншої, пов'язаної з нею діяльності та ін.), зобов'язані відшкодувати шкоду, заподіяну джерелом підвищеної небезпеки, якщо не доведуть, що шкода виникла внаслідок непереборної сили чи наміру потерпілого. Власника джерела підвищеної небезпеки може бути звільнено судом від відповідальності повністю або частково також на підставах, передбачених пунктами 2 та 3 статті 1083 цього Кодексу.
З повагою юрист Некляєва Олена Валентинівна!
У Росії більше, ніж половина житла, перебуває у частковій власності. Частка у квартирі – це не певна кімната або квадратні метри, це якась частина права володіння житломнарівні з іншими співвласниками. І володіти часткою – це не володіти квартирою. Розпорядитися своєю частиною житла, звичайно, можна як завгодно, але існують певні правила, зафіксовані законодавчо. І щоб не витрачати сімейний бюджетна угоди, які можуть бути визнані незаконними, правил угод із частками потрібно дотримуватися.
За статтею 244 Цивільного кодексу власність може бути частковою, або спільною..
Спільна власність - це коли частки в квартирі ніяк не позначені. Наприклад, якщо житло купується подружжям, але оформляється на одного з них, це не означає, що саме він є власником квартири. За умовчанням це спільна власністьчоловіка та дружини. При розлученні та розподілі майна суддя розділить квартиру порівну, але може й відійти від рівності часток, якщо:
- з одним із батьків залишається дитина;
- один із подружжя вклав у квартиру більшу частину (наприклад, продав дошлюбне майно).
Пайова ж власність - це володіння квартирою, поділеною на частки. Така власність може з'явитися з різних причин, наприклад:
- квартира успадкована кількома спадкоємцями;
- куплено або прийнято в дар кількома людьми;
- розділена подружжям.
При цьому частки завжди позначені у свідоцтві на квартиру, наприклад, ½, 1/3 тощо.
Наприклад, власник 1/3 частки шістдесятиметрової квартири не має права відгородити собі 20 метрів і оселитися там.
Кому, в якій кімнаті жити, можна визначити лише двома шляхами:
- домовитися між собою;
- просити суд вирішити порядок користування житлоплощею.
Але й у разі судового позову не завжди можна домогтися визначення порядку користування житлом, наприклад, якщо у двійки три чи більше содольщика, суддя стане ділити кімнати, просто відмовить у позові за неможливістю. Тому Найчастіше суперечки про частках вирішуються просто – розміном чи продажем всієї квартири.
Як можна розпорядитися часткою
За статтею 244 Цивільного кодексу свою частину квартири можна:
- продати чи подарувати;
- заповідати;
- закласти.
Однак, оскільки це все ж таки частка, а не вся квартира, продати її без попиту не вийде. 250 стаття ЦК встановила перевагу содольщиков для придбання частки за її продажу. Наприклад, якщо ви збираєтеся продавати свою частку, спочатку маємо запропонувати купити її у вас іншим співвласникам квартири за оголошеною ціною. Причому пропозиція має бути письмова, наприклад, в рекомендованим листомз повідомленням.
До відома
Дарувати, заповідати чи закладати свою частку можна і без попиту.
Якщо перед вами постало питання – продати чи подарувати частку, потрібно доля кілька нюансів:
- якщо ви володієте часткою менше 3 років, з продажу потрібно буде сплатити 13% податку;
- при даруванні податок заплатить обдаровуваний (близькі родичі – діти, батьки, чоловіка – не платять податку);
- подарована частка не буде ділитися між подружжям під час розлучення, На відміну від проданої (мається на увазі той випадок, коли власник частки відчужує її на користь своєї дитини, яка вже перебуває в шлюбі).
Але перед тим, як розпорядитися часткою, яка не визначена (спільна власність), її спочатку потрібно визначити.
Як оформити частку у квартирі
Як уже було пояснено, частку можна визначити або за домовленістю, або у суді. 
Того вимагає 244 стаття ЦК.
Якщо всі співвласники загальної квартири вирішили миром визначити частки, вчинити треба так:
- оформити письмову угоду про визначення часток;
- зареєструвати його у Росреєстрі.
Раніше всі угоди з нерухомістю засвідчувалися нотаріально, зараз цього не потрібно. Але й не заборонено.
А якщо згоди в товаришах немає, визначати частки має право лише суддя. За замовчуванням частки у загальній квартирі рівні. Але можливе і збільшення на чиюсь користь, якщо:
- грошей у покупку чи будівництво вкладено не порівну;
- один із співвласників покращив стан квартири за свій рахунок (наприклад, провів водогін).
В цьому випадку в Росреєстрі основним документом буде не угода, а судове рішення.
Дарування частки у квартирі
Це найвигідніша угода між близькими родичами. Сповіщати про даруванні інших содольщиків не потрібно, та й податок з дарування родичі не сплачують. Дарування відбувається у два кроки:
- оформляється дарча;
- реєструється в Росреєстрі.
Договір дарування частки, тобто дарчої, складається досить просто - описується хто, кому і що дарує. У договорі описується не частка, а квартира повністю, але розмір частки вказується. Бланк дарчої.
Після того, як даровану складено, її потрібно зареєструвати в Росреєстрі. Можна прийти як до управління Росреєстру, так і до МФЦ. Крім дарчої потрібно захопити паспорти дарувальника та обдаровуваного та свідоцтво на долю.
Відмова від частки у квартирі у разі дарування можлива у будь-який час.. Без причин може відмовитися тільки обдарований, дарувальник же, підписавши дарчу, відмовитися може тільки в тому випадку, якщо його фінансове положенняпогіршилося і дарування частки позбавить його останнього житла.
Даровану згодом можна і скасувати, якщо обдарований покуситься на життя чи здоров'я дарувальника. Але на це має бути рішення суду, підкріплене вироком.
Відмова можлива і тоді, коли квартиру вирішено приватизувати.
Як відмовитися від частки у квартирі
Якщо квартира ще не приватизована, але рішення про переоформлення вже прийнято, житло ділиться в рівних частинах між усіма, хто в квартирі прописаний. Як відомо, у приватизації дорослі можуть брати участь лише один раз.
Іноді дорослі діти запитують – як відмовитися від частки у квартирі на користь батьків. Такі питання нерідкі, якщо, наприклад, є можливість отримати службову квартиру за військовим сертифікатом або за програмою «Житло». Існує два варіанти розвитку подій:
- можна виписатися з батьківського житла перед приватизацією;
- написати у нотаріуса відмову від приватизації.
У такому разі договір передачі квартири буде укладено лише з батьками. Але справа зовсім інакша, якщо дитина неповнолітня. Навіть якщо опікунська рада дозволить виписати дитину в інше житло, все одно згодом угода може бути визнана недійсною. Тому краще не ризикувати та включити дитину у приватизацію.
Частка дитини у квартирі
Діти - це шар населення, що особливо охороняється державою. Якщо у дитини є 
майно у вигляді частки квартири, розпорядитися батькам їй можна, але під пильним наглядом опікунської ради. При цьому частку можна тільки продати та батьки не мають права бути покупцями
.
Щоб продати частку дитини потрібно дотриматися умов:
- забезпечити дитині іншим житлом, яке не повинно бути меншим і гіршим;
- заручитися письмовим дозволом опікунської ради на продаж.
Бувають ситуації, коли перед продажем дитині дарують частину квартири, наприклад, бабусиною, а потім уже звертаються до опіки за дозволом. Такий підхід докорінно не вірний, адже у дитини тепер є і частка в бабусиній квартирі, і в продаваній. І ось замість продається частки потрібно щось малюкові виділити.
Рішення
Перед походом на опіку потрібно скласти попередній договір дарування або купівлі-продажу частки на користь дитини.
А після того, як опіка дасть дозвіл на продаж, можна складати вже основний договір, за яким частка квартири перейде у власність дитини замість проданої.
Але майте на увазі, що опіка може заборонити продаж, якщо:
- придбана частка має найгірші технічні характеристикипорівняно з продається (наприклад, немає водопроводу);
- нова квартира розташована в гіршій зоні, ніж наявна (наприклад, на околиці, далеко від школи);
- житло ще не збудовано (кооператив).
Нещодавно Верховний суд роз'яснив, що у квартиру не можна вселяти осіб, які мають дуже незначну частку житлового приміщення. То скільки ж метрів потрібно мати, щоб вважатися повноправним власником?
Рівноправні власники
Як правило, у процесі приватизації право власності на квартиру оформляється на всіх членів сім'ї в рівних частках. Тому більша частина московського житла – у спільній частковій власності», – каже Ганна Вепринцева, директор департаменту продажів житлової нерухомості ORDO Group.
Відповідно до ст. 246, 247 ДК РФ володіння, користування та розпорядження майном, що перебувають у спільній власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Тобто будь-які дії – продаж частини квартири, здавання в оренду, реєстрація мешканців – можливі лише за письмовою згодою всіх співвласників, причому незалежно від розміру частки кожного власника.
«Без згоди іншого пайового власника можна вселити у квартиру лише своїх неповнолітніх дітей. Також винятком із правил є безоплатне розпорядження часткою – дарування чи заповіт», – уточнює Володимир Зимохін, заступник керівника юридичного департаменту компанії «НДВ-Нерухомість».
Зареєструватися на своїй житлоплощі власник частки теж має право без згоди інших власників. Однак щодо питання проживання можуть виникнути проблеми. Тому якщо співвласники не досягли угоди щодо порядку користування квартирою, будь-який з них має право звернутися до суду з позовом, і Феміда розбереться, кому в якій кімнаті жити (за умови, що кожному можна виділити у користування ізольовану частину квартири). У разі коли проживання одного з власників з якихось причин неможливе, він має право вимагати від інших компенсацію у розмірі ринкової вартостісвоєї частки. При цьому він позбавляється права власності та має виписатися.
Незначна частка становить менше ніж 25% від загальної площі житла і не може бути виділена в ізольовану кімнату.
«Учасник пайової власності також має право вимагати виділу своєї частки в натурі, якщо характер майна дозволяє це зробити. Наприклад, це можливо в житловому будинку (з окремими виходами в різних частинахвдома, незалежними інженерними комунікаціямита ін.). Оцінку можливості та доцільності виділу здійснює суд у кожному конкретному випадку», - зазначає Дарія Погорельська, керівник юридичного департаменту ДК «МІЦ». У квартирі виділити частку насправді неможливо, тому що для цього необхідно обладнати окремий вхід, санвузол та кухню.
Як зазначає Олександр Арсеньєв, старший віце-президент з правових питаньконцерну ЮИТ, залежно від розміру своєї частки співвласник має право також вимагати від керуючої організації укласти з ним окремий договір на внесення плати за житлове приміщення та комунальні послугита видати йому відповідний окремий платіжний документ.
Особливу категорію співвласників репрезентують особи, які володіють так званою незначною часткою. Вона становить менше 25% від загальної площі житла і не може бути виділена до ізольованої кімнати, пояснює Олена Скрочинська, юрист ЗАТ «Пересвіт-Інвест».
За законом, такі власники теж мають право на проживання в житловому приміщенні, як уже говорилося, порядок користування встановлює суд. Але зробить він це тільки в тому випадку, якщо розміри житлоплощі дозволяють виділити позивачу кімнату, пропорційну його частці. Це досить проблематично у випадках володіння, наприклад, 1/14 чи 1/40 частиною квартири.
Донедавна суди дотримувалися тієї позиції, що примусове вилучення у співвласника незначної частки житлового приміщення з виплатою компенсації є неприпустимим.
Проте 3 квітня 2012 р. Верховний суд РФ виніс рішення, в якому скасував ухвали судів нижчестоящих інстанцій та задовольнив позов власника значної частки шляхом примусової виплати відповідачу грошової компенсаціїза її незначну частку зі втратою нею права на частку спільному майні. Право власності на 1/14 частку квартири перейшло до позивача-власника, який мав 13/14 частки. Відповідачка та її неповнолітня дитинабули виселені із квартири. Суд визнав ситуацію у цій справі винятковим випадком і зробив висновок, що якщо житлове приміщення не може використовуватися всіма співвласниками за призначенням (для проживання) без порушення прав власника більшої частки, то захист його інтересів можливий через примусову компенсацію власнику незначної частки.
Сукупність обставин, за яких власнику незначної частки можуть не дозволити вселення у квартиру:
неможливість виділити частку у натурі;
неможливість визначити порядок користування квартирою відповідно до частки без порушення прав власника значної частки;
відсутність фактично сформованого порядку користування (власник незначної частки з моменту набуття права ніколи не вселявся і не проживав у квартирі, не заявляв вимог про це);
власники часток - сторонні люди;
наявність у такого власника іншого житла на якому-небудь праві та ін.
«Суттєвий момент, що згідно із зазначеним визначенням розмір компенсації розраховувався із загальної вартості квартири», - зазначає Є. Скрочинська.
Аналогічну позицію Верховний суд РФ зайняв у справі, що розглядалася 3 грудня 2013 р. У задоволенні вимоги про вселення відмовили власнику 1/40 частини квартири, вважаючи, що воно призведе до суттєвого порушення прав іншого співвласника, чия частка у праві є значною.
Крім того, Верховний суд РФ визначив обставини, відповідно до яких у виняткових випадках можливе примусове викуп незначної частки. Наприклад:
- неможливо виділити частку у натурі;
- неможливо визначити порядок користування квартирою без порушення прав власника значної частки;
- відсутня фактично сформований порядок користування (власник незначної частки з моменту набуття права ніколи не вселявся і не проживав у квартирі, не заявляв вимог про це);
- власники часток - сторонні люди;
- наявність у такого власника іншого житла на якомусь праві та ін.
«Безумовно, суд став на захист прав людей, які мають значну частку житлового приміщення, вважаючи дії власників, які володіють незначною часткою, зловживанням своїм правом. Проте кожен конкретний випадок розбиратиметься окремо, враховуючи масу деталей та нюансів (взаємини між співвласниками, наявність у них іншого житла тощо). Масового позбавлення прав на незначні частки у праві спільної власності, гадаємо, не станеться», - вважає Д.Погорельська.
